Publicado el 27 de agosto de 2020
9:39 am
Escrito por Douglas J. Guth en Freshwater Cleveland el 08/27/2020
Se teme un tsunami de desalojos y ejecuciones hipotecarias en Ohio y en todo Estados Unidos a medida que expiren las moratorias federales que protegen a inquilinos y propietarios. Y se espera que el aumento sea igualmente fuerte en los suburbios del anillo interior del East Side de Cleveland.
Solo en el frente del alquiler, un informe del proveedor de servicios de vivienda sin fines de lucro de Cleveland Socios de vivienda de CHN reveló 4,200 solicitudes de asistencia de alquiler de emergencia en el condado de Cuyahoga a partir del 14 de agosto, y la mitad de esos inquilinos viven en comunidades suburbanas.
Aunque las ejecuciones hipotecarias en todo el condado se redujeron de 241 a 40, en comparación con el mismo período de seis meses en 2019, un aumento en la morosidad de las hipotecas cuenta una historia diferente, según un estudio publicado a principios de este mes por el Conservación de tierras de reserva occidental.
Por datos de la Banco de la Reserva Federal de Cleveland, la morosidad de 90 días en el condado de Cuyahoga aumentó alrededor de un 2.5 % en la primera mitad de 2020. Aunque no es un gran salto, los observadores espere una trayectoria ascendente continua en la morosidad, salvo un final rápido de la pandemia.
Kamla Lewis, directora de revitalización de vecindarios de la ciudad de Shaker HeightsLos datos del banco de reserva son ominosos para una población que aún no se ha recuperado por completo de la crisis de ejecuciones hipotecarias de una década. El desempleo por COVID-19 presagia además una ola de inestabilidad en la vivienda, particularmente en los suburbios del East Side de Cleveland, donde las desigualdades raciales sistémicas y una recuperación económica desigual ya estaban teniendo un impacto, incluso antes de la pandemia.
Pero las noticias no son del todo sombrías. Los líderes de las comunidades del círculo interno están brindando de manera proactiva recursos a los residentes para mitigar los efectos de la pérdida de ingresos y, con suerte, reducir la probabilidad de desalojos y ejecuciones hipotecarias.
“Nuestros problemas son independientes de las moratorias: sabemos que las personas tienen ingresos reducidos debido a despidos o licencias”, dice Kamla Lewis, directora de revitalización de vecindarios para el Ciudad de Shaker Heights. “Nuestros grupos de ingresos más bajos ya estaban apalancados en términos de pagos de vivienda, incluso antes de COVID. El problema real es conseguir que se realicen los pagos”.
En necesidad de protección
Federal Ley CARES las moratorias protegían a los propietarios de viviendas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal, así como a quienes vivían en viviendas subsidiadas por el gobierno.
Pero la situación de Ohio es más complicada, ya que el estado nunca tuvo una moratoria oficial sobre los desalojos. En cambio, ocho de los tribunales municipales más grandes de Ohio emitieron sus propias suspensiones de desalojo, la última de las cuales expiró a fines de julio.
La morosidad hipotecaria de noventa días en el condado de Cuyahoga se ha duplicado de enero a junio en comparación con el mismo período del año pasado, lo que representa un claro indicador de futuras ejecuciones hipotecarias, señala Lewis.
Sin embargo, la ciudad es un miembro activo de la Coalición de Reinversión del Gran Cleveland (GCRC), una organización que ha estado rastreando datos sobre desalojos y morosidad hipotecaria desde el comienzo de la pandemia de coronavirus.
La coalición ha elaborado recomendaciones sobre el apoyo de alquiler, junto con la financiación de las agencias de asesoramiento de vivienda que ayudan a los residentes en peligro de quedarse sin hogar.
Además, Shaker Heights está publicitando un programa de asistencia de alquiler del condado de $6.8 millones. El programa ayuda a los residentes de la ciudad y el condado que tienen dificultades para pagar el alquiler debido a la emergencia del virus en curso.
“Está en nuestro Página de recursos de COVID-19 en el sitio web de nuestra ciudad; ha sido publicitado a través de las redes sociales; fue compartida con todas nuestras asociaciones de vecinos, organizaciones sin fines de lucro locales e iglesias para que la difundan en sus redes; fue enviado a todos nuestros propietarios de edificios de apartamentos; y se incluyó en bolsas de alimentos distribuidas a través de las despensas”, dice Lewis.
¿Más ayuda en el camino?
Como una de las primeras víctimas de la crisis de vivienda de 2008, las Ciudad de Euclides del Sur se prepara para una segunda oleada de ejecuciones hipotecarias a la luz de una acumulación de morosidad de nuevas hipotecas.
Sally Martin, directora de vivienda de la ciudad de South Euclid y presidenta del comité ejecutivo de la coalición de reinversión Sally Martin, directora de vivienda de la ciudad y presidenta del comité ejecutivo de la coalición de reinversión, dice que algunos inquilinos están recibir múltiples avisos de tres días de los propietarios sin la intervención de los tribunales municipales estancados por COVID.
“Esto está afectando de manera desproporcionada a las áreas de minorías, en su mayoría afroamericanos”, dice Martin. “Estas son personas en trabajos de servicio en el extremo inferior del espectro económico. Estaban sirviendo mesas o trabajando en lugares que cerraron durante COVID”.
Los datos de la Centro de Políticas del Gran OhioEl Intercambio de aprendizaje sobre viviendas asequibles de Ohio estima que más de 713,000 inquilinos de Ohio podrían ser desalojados este año.
El débil mercado de la vivienda del anillo interior también está teniendo un impacto negativo en los préstamos bancarios, lo que lleva a la actividad de los inversores donde los propietarios compran casas en efectivo y cobran lo que quieren en alquiler.
Los líderes de la coalición están hablando con los bancos sobre préstamos de respaldo en torno a los impuestos a la propiedad y la morosidad hipotecaria. Mientras tanto, a Martin le gustaría ver que el condado de Cuyahoga aproveche mejor los $215 millones que recibió en fondos de la Ley CARES.
“El punto de nuestra defensa es que el condado dé un paso adelante un poco más”, dice Martin. “Mantener a la gente alojada es nuestra mayor preocupación”.
El grupo de coalición también apoya la Ley de Inversión en Viviendas Vecinales, un proyecto de ley para crear un crédito fiscal para revitalizar viviendas unifamiliares en vecindarios en dificultades. La legislación exige que las viviendas construidas o renovadas se vendan a familias que ganen el 140 % o menos del ingreso medio del área.
Para inquilinos de bajos ingresos que enfrentan el desalojo, recientemente promulgada legislación sobre el derecho a un abogado garantiza que estas personas obtengan representación de desalojo del Sociedad de Ayuda Legal de Cleveland u otra entidad.
“Hay defensa en todos los niveles”, dice Martin. “Aquí en South Euclid, queremos ser proactivos y comunicarnos. Estábamos llamando de puerta en puerta el año pasado por morosidad fiscal. Se trata de ser comunicativo con los residentes y ver cómo disminuyen esas morosidades. “
Frank Ford, asesor de políticas de Western Reserve Land Conservancy y presidente del Consejo de Acción de Propiedades Vacantes y AbandonadasAunque las moratorias locales han terminado, las leyes federales y los reglamentos reglamentarios aún brindan protección a los inquilinos, señala Frank Ford, asesor de políticas de Western Reserve Land Conservancy y presidente de la Consejo de Acción de Propiedades Vacantes y Abandonadas (VAPAC).
Por ejemplo, los derechos de indulgencia hipotecaria se aplican a los propietarios con una hipoteca respaldada por el gobierno federal que pueden demostrar una dificultad de COVID-19.
Los participantes que califiquen pueden obtener indulgencia de pagos por hasta 180 días, solicitando 180 días adicionales, según sea necesario.
Algunas jurisdicciones, entre ellas el condado de Cuyahoga y la ciudad de Cleveland, están utilizando fondos de CARES para brindar asistencia de alquiler a propietarios e inquilinos. Como práctica recomendada, los tribunales deben exigir a los demandantes que presenten ejecuciones hipotecarias que certifiquen mediante declaración jurada que su propiedad no reúne los requisitos para recibir asistencia para el alquiler.
“Una familia que alquila una casa puede tener una defensa que no conocen”, dice Ford. “Los tribunales deberían ser muy agresivos al plantear esto posiblemente cuando hay un demandante, un propietario y un inquilino en su tribunal”.
Se estima que el 27 % de los adultos de EE. UU. no pagaron el alquiler o la hipoteca de julio, según una encuesta nacional realizada por la Oficina del Censo de EE. UU.
Para las comunidades locales que ya sufren de COVID-19, desempleo y discriminación en la vivienda, el espectro de la falta de vivienda es muy real.
“El objetivo final es que la economía se recupere, mientras que las moratorias y la asistencia de alquiler se utilizan para cerrar las brechas”, dice Ford. “Pero esas cosas no han sucedido como mejor deseamos. El Congreso debería crear un grupo de fondos dedicados a la asistencia de emergencia para el alquiler, porque en este momento no parece que estemos al borde de la recuperación económica”.
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