Publicado en octubre 6, 2020
3:22 pm
Escrito por Shawn Donnan en Bloomberg Businessweek el 10/06/2020.
Desde el exterior, 11410 Clarebird Ave. se parece a muchas casas en el vecindario Mount Pleasant de Cleveland. El revestimiento amarillo desteñido y el porche delantero chirriante apuntan a un leve abandono. El césped del jardín delantero necesita un recorte. Pero en una calle de casas unifamiliares envejecidas en un área que durante décadas ha estado librando una batalla perdida contra el declive económico, la casa de tres habitaciones tiene una nueva historia que contar: Calais Gathings, una asistente de enfermería que perdió su trabajo en la pandemia y se atrasó en el alquiler, se ha mudado.
A 23 minutos en auto, en el frondoso suburbio occidental de Lakewood, Ohio, 17527 Daleview Drive cuenta una historia diferente. Construida en 1927, dos años después de la casa Clarebird, la casa de ladrillos de cuatro habitaciones con techo a dos aguas y terrenos bien cuidados se vendió en agosto a los recién casados Nathan Hodge y Erica Schulstad por $319,500, más que el precio de venta.
Las dos casas de Cleveland pintan una imagen cruda de cómo la pandemia, y la recuperación de la crisis económica que precipitó, no solo están reforzando sino ampliando la economía de Estados Unidos. desigualdades. En el lado este de la ciudad, en vecindarios mayoritariamente afroamericanos con un alto porcentaje de propiedades de alquiler, los inquilinos que luchan por pagar el alquiler enfrentan la posibilidad de ser desalojados. En el lado oeste, en los vecindarios más ricos y blancos llenos de propietarios, los precios de las viviendas se están disparando.
Las disparidades son un legado de décadas de discriminación en la vivienda y la Gran Migración de 6 millones de estadounidenses negros del sur a las prósperas ciudades industriales del norte. Cleveland, que entró en la pandemia como la más pobre de las 100 ciudades más grandes de EE. UU., todavía se está recuperando de la última crisis financiera. Dejó una huella física en los lotes baldíos que convirtió a algunas comunidades en tableros de ajedrez y una menos visible en la agitación especulativa que llevó a siete propietarios a la casa Clarebird en poco más de dos años.
Ahora una nueva crisis está ampliando la brecha, y no solo en Cleveland. Las ciudades de los EE. UU. se han estado preparando para un ola de desalojos ya que la pandemia afecta de manera desproporcionada a los trabajadores con salarios más bajos. La política también está jugando un papel, con el presidente Donald Trump prometiendo mantener las viviendas de bajos ingresos fuera de los suburbios mientras corteja a un electorado que las encuestas muestran que está perdiendo.
En una recuperación económica que parece cada vez más desigual, la propiedad de la vivienda es una línea divisoria. Cuando la Oficina del Censo de EE. UU. preguntó a 9.8 millones de personas que vivían en casas alquiladas en septiembre qué probabilidades tenían de mudarse en los próximos dos meses debido a un desalojo, casi la mitad, el 45 %, dijo que era algo o muy probable que enfrentara ese destino. Una encuesta similar de 8.7 millones de personas en casas ocupadas por sus propietarios encontró que menos del 20% estaba preocupado por tener que mudarse como resultado de una ejecución hipotecaria.
En Cleveland, como en otros lugares, los trabajadores esenciales en las industrias del ocio, la hospitalidad y la atención médica fueron los más afectados por la pandemia, tanto el virus en sí como sus consecuencias económicas. Lo que también está quedando claro es que la recuperación tentativa está exacerbando las desigualdades vinculadas a la raza que dividen los dos lados de la ciudad. “El río Cuyahoga es como nuestro Muro de Berlín”, dice Eric Morse, director ejecutivo de la Centros para Familias y Niños, una organización sin fines de lucro de Cleveland que brinda educación temprana, capacitación laboral y atención médica gratuita a algunas de las comunidades más vulnerables de la ciudad. La crisis actual, dice, “definitivamente está acelerando la desigualdad”.
Incluso si la Ley Cares Act federal de $2 billones suavizó el golpe económico para muchos estadounidenses, la expiración de varias características clave ha significado que el impacto total de la crisis solo ahora se está materializando para los más vulnerables. Después de una caída durante el verano, el Banco de Alimentos de Cleveland ha comenzado a ver un aumento en la cantidad de automóviles que hacen fila para las distribuciones semanales de alimentos. Ahora alimenta a más de 2,000 hogares a la semana, un 30 % más que antes de la pandemia. En la organización sin fines de lucro de Morse, las pautas de distanciamiento social la han obligado a reducir la cantidad de espacios para niños en el programa de educación temprana Head Start en un 40%.
Pero son los desalojos lo que más preocupa a personas como Morse. La vivienda juega un papel en todo, desde la creación de riqueza hasta los resultados en salud y educación. Universidad Case Western Reserve estudio de casi 20,000 desalojos en Cleveland de 2013 a 2016 encontró que resultaron no solo en tasas más altas de inestabilidad en la vivienda, sino también en que los niños faltaran más a la escuela y se hicieran menos pruebas de envenenamiento por plomo, un problema persistente en Cleveland asociado con el envejecimiento de sus viviendas. Si una nueva ola de desalojos inunda la ciudad, podría acabar con décadas de trabajo.
Eso aún no ha sucedido, en gran parte gracias a un programa de asistencia de alquiler de $18 millones en todo el condado que ha recibido solicitudes de más de 6,000 inquilinos pero se está quedando sin dinero. Los fondos originales procedían de la Ley Cares; sin más ayuda federal para ciudades como Cleveland, que han visto colapsar los ingresos fiscales locales durante la crisis, las perspectivas de reponer el programa parecen sombrías. “No estoy seguro de que podamos llegar a fin de año con lo que tenemos disponible”, dice Kevin Nowak, director ejecutivo de Socios de vivienda de CHN, la organización sin fines de lucro que ejecuta el programa.
Un nacional moratoria sobre desalojos anunciado el 2 de septiembre por los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades ha tenido poco efecto en Cleveland, en parte porque la iniciativa es muy nueva, pero también porque no hay dinero detrás de ella. A fines de septiembre, solo una docena de desalojos en la ciudad se habían retrasado debido a la moratoria, según el Tribunal de Vivienda de Cleveland.
Para la jueza W. Moná Scott, quien este año se convirtió en la primera mujer negra en presidir el tribunal de vivienda, la pausa en los desalojos ordenados por los CDC solo se suma a los mensajes confusos y contradictorios que caracterizan la respuesta del gobierno federal a la pandemia. La moratoria no hace nada para ayudar a los inquilinos a resolver las deudas existentes con los propietarios, o para evitar que esas deudas se acumulen. “No es si vienen y cobran, es cuando vienen y cobran”, dice Scott.
Scott está haciendo todo lo posible para evitar o al menos retrasar los desalojos, que han disminuido sustancialmente este año, en gran parte debido al programa de asistencia para el alquiler. De los 437 casos presentados en agosto, solo 164 resultaron en órdenes de desalojo. El resto terminó en una especie de mediación.
Eso es lo que sucedió cuando Gathings se presentó a una audiencia el 4 de septiembre. Se llevó a cabo a través de una llamada de Zoom y no tenía un abogado que la representara. Aún así, solo hacer una aparición era inusual. Incluso desde que las audiencias comenzaron en línea durante la pandemia, solo alrededor del 40% de los inquilinos han argumentado sus casos. Los que sí lo tienen a menudo carecen de abogados, a pesar de una regla de "derecho a un abogado" que Cleveland adoptó en julio que brinda ayuda legal gratuita a los inquilinos de hogares con menores. Scott le pidió a Legal Aid en septiembre que comenzara a tener un abogado disponible en todas las audiencias de Zoom para evitar situaciones como la que enfrentó Gathings en su sesión.
Gathings no parecía saber que tenía derecho a un abogado, o incluso que había una moratoria, cuando el juez Mark Wiseman la interrogó.
“¿Adónde irías si te desalojaran?” preguntó Wiseman.
"¿Un refugio? No tengo a donde ir. Es por eso que necesito un par de semanas para encontrar un lugar adonde ir”, respondió Gathings.
Gathings se había atrasado en el pago del alquiler después de perder su trabajo en un hogar de ancianos. Luego su madre se mudó, dejándola responsable de los $900 al mes. Gathings había vuelto a trabajar en el hogar de ancianos pero ganaba menos dinero que antes y no podía pagarle al propietario. “Simplemente no puedo seguir el ritmo”, le dijo Gathings al magistrado. "Es demasiado por mi cuenta".
El propietario, identificado solo como BL US1 LLC, tenía un abogado en la llamada de Zoom que argumentó que Gathings no era elegible para la moratoria de los CDC, que la habría mantenido en su casa al menos hasta enero. Dijo que ella no había solicitado ayuda del gobierno ni asistencia para el alquiler. Wiseman estuvo de acuerdo. Todo terminó en 4 minutos y 45 segundos. Para evitar un desalojo forzoso, que habría llevado a que los alguaciles apilaran sus pertenencias en la acera, Gathings luego accedió a mudarse antes del 25 de septiembre.
Lo que nadie dijo ese día fue que cuando BL US1 compró 11410 Clarebird por $ 65,150 hace un año, la compañía registrada en Ohio se convirtió en su 13er propietario desde 1975. La casa se vendió por $ 93,000 en 2004 y rebotó entre los compradores de viviendas después de la hipoteca subprime. crisis. En un lapso de 28 días el año pasado que culminó con la venta del 17 de septiembre de 2019 a BL US1, la propiedad cambió cuatro veces, todas entre compañías de responsabilidad limitada, según los registros de propiedad. BL US1 compró la casa de otra LLC, Immobilier Cleveland, que la compró ese mismo día por $49,000 y registró una ganancia del 32% en cuestión de horas.
Tanto Immobilier Cleveland como BL US1 están vinculados a Thibaut Gueant, cuya firma inmobiliaria con sede en Aventura, Florida, Invest US, atiende a inversores franceses que buscan comprar bienes raíces en Cleveland. La casa de Clarebird, dice Gueant, fue una de las 150 que su empresa vendió en los últimos 18 meses a personas atraídas por los bajos precios de Cleveland y los altos rendimientos de los alquileres. Immobilier Cleveland era su empresa y BL US1 pertenecía a un cliente francés que se niega a identificar. La brecha entre los precios de venta de septiembre pasado estaba destinada a cubrir el costo para su empresa de una garantía de un año sobre el alquiler y las reparaciones que ofrece a los inversores. Los $900 al mes que pagó Gathings para vivir en la casa de Clarebird proporciona un rendimiento bruto anual en línea con el 15% a 17% típico de sus otras propiedades de Cleveland. "Es bastante agradable", dice.
Zach Germaniuk, un abogado de vivienda en una organización sin fines de lucro en Slavic Village, un vecindario cerca de Mount Pleasant, dice que la rotación impulsada por los inversores en comunidades desfavorecidas ha perpetuado tanto el declive de algunos vecindarios como la desigualdad económica basada en la raza de Cleveland. “Somos una de las ciudades más segregadas del país”, dice Germaniuk. “Los bienes raíces son realmente la pieza central de esa trágica historia”.
Diez días antes de que Gathings recibiera la llamada de Zoom que decidiría su destino, Hodge y Schulstad cerraron su casa en 17527 Daleview Drive. Los dos empleados de la empresa de tecnología (él es arquitecto de software, ella es ingeniera) se conocieron en el trabajo y se casaron en julio. Recorrieron la casa por primera vez tres horas después de que la lista se publicó en línea y descubrieron que tenía casi todo lo que estaban buscando, incluido un porche delantero que podría albergar el sofá mecedor que habían estado anhelando desde que Reese Witherspoon publicó fotos de ella en Instagram. en 2019.
Hicieron una oferta una hora más tarde y siguieron con una carta defendiendo su caso y diciendo que agregarían $10,000 al precio solicitado. Ganaron la licitación sobre media docena de otros compradores solo unos días antes de su boda y cerraron el trato el 25 de agosto. "Estábamos compitiendo, compitiendo, compitiendo", dice Hodge. “No queríamos perder esta oportunidad”.
El precio de la casa era más del doble de los $143,500 que pagó el propietario anterior en 2011. Eso es un testimonio del valor de la estabilidad económica suburbana y de cómo una recuperación impulsada por la Reserva Federal y las bajas tasas de interés están inflando el precio de activos como viviendas suburbanas y la bolsa de valores.
El precio medio de venta de las casas en Lakewood aumentó un 11 % en julio con respecto al año anterior, a $227,000 26, con casas en el mercado durante un promedio de 39 días, frente a los 2019 días de julio de 44105, según datos proporcionados por el sitio inmobiliario Redfin. . En el código postal 11 de Gathings, el precio medio de venta en julio también aumentó un 36,000%, aunque a solo $20. En otros códigos postales cercanos predominantemente negros, los precios han caído un XNUMX% o más durante el último año, según Redfin.
Julie Weist, una agente de bienes raíces de Cleveland, dice que la rápida caída de las tasas hipotecarias este año, impulsada por la respuesta de la Reserva Federal a la crisis, junto con la escasez de propiedades, ha convertido a los suburbios del oeste de la ciudad en el mercado de vendedores más atractivo que ha visto en tres décadas en el negocio. “La pandemia realmente no ha frenado a nadie”, dice ella.
Weist ayudó al empresario tecnológico Mitch Bihuniak a vender una casa colonial de tres habitaciones en el suburbio de Rocky River en agosto por $457,500, casi el doble de lo que él y su esposa pagaron por ella en 2013. También los ayudó a cambiar a una casa Tudor de cinco habitaciones. casa de estilo más cerca del lago Erie, comprada por $ 560,000. Una de las motivaciones fue encontrar una calle más tranquila para su hija, que cumple 5 años en octubre. Otro fue que pudieron conseguir una hipoteca al 2.85%. “Es una locura”, dice Bihuniak.
La disparidad en los precios de la vivienda en los dos lados de la ciudad refuerza la brecha de riqueza de Cleveland. Personas como Bihuniak y los recién casados están bien. Hodge y Schulstad trabajan desde casa y la pandemia ha tenido poco impacto en sus vidas profesionales o ingresos. “Somos afortunados de estar relativamente seguros en nuestro entorno de trabajo”, dice Hodge. “Es extraño que el mercado inmobiliario esté tan loco, pero la gente quiere más espacio y las tasas de interés son muy bajas”.
Pero para los inquilinos del lado este, la pandemia ha sido más cruel. Al menos un tercio de los inquilinos que habitan las 900 unidades de vivienda asequible administradas por el Fundación Famicos en los vecindarios de Hough y Glenville están atrasados en el pago del alquiler, dice John Anoliefo, director ejecutivo de la organización sin fines de lucro. Casi dos docenas no han pagado el alquiler desde marzo, dice.
Eso ha ensombrecido los esfuerzos a largo plazo para abordar el exceso de propiedades abandonadas del área, el stock de viviendas envejecidas y las tasas de propiedad de vivienda de solo alrededor del 30%. También presenta un enigma para una organización que ayuda a las personas a conseguir una vivienda a largo plazo. “Mi objetivo es trabajar con mis inquilinos para evitar incluso ir a los tribunales”, dice Anoliefo.
Ni el volumen de casos de desalojo ni la cantidad de personas que reciben asistencia para el alquiler reflejan la verdadera escala de lo que está sucediendo, dice Hazel Remesch, quien supervisa el equipo de vivienda de Legal Aid en Cleveland. Remesch dice que la falta de conocimiento y representación no son infrecuentes. Eso hace que se preocupe por lo que viene después. “Estamos absolutamente atentos a una crisis”, dice ella.
Para Don Fenderson, un consejero jubilado que comenzó a invertir en propiedades de alquiler en los vecindarios del lado este de Glenville, Collinwood y Mount Pleasant a principios de la década de 2000, comprándolas en subastas del alguacil, esa crisis ya es visible. Un tercio de sus 21 inquilinos están atrasados en el pago del alquiler, dice, y “una persona no ha pagado durante tres meses”. Los únicos que no están atrasados son aquellos cuyo alquiler es pagado por el gobierno federal como parte del programa de vivienda subsidiada de la Sección 8 para estadounidenses de bajos ingresos. Incluso esos inquilinos, dice Fenderson, tienen dificultades para reunir la pequeña cantidad de renta que aportan, y las casas que compró hace dos décadas valen menos de lo que pagó por ellas.
“Estoy bien por ahora”, dice Fenderson. “Pero a largo plazo, definitivamente ha reducido parte de la forma en que estoy acostumbrado a vivir. Fue muy fácil comprar casas, y probablemente salté demasiado lejos”.
Gathings se negó a comentar cuando un reportero llamó a la puerta de su casa en Clarebird después de su comparecencia ante el tribunal. Se mudó antes de la fecha límite del 25 de septiembre, lo que significa que el desalojo no se registrará en su registro ni afectará su crédito. Más tarde envió un mensaje de texto para decir que encontró un nuevo lugar para vivir.
En la llamada de Zoom del tribunal de vivienda, Gathings dejó en claro que esperaba ayuda y un nuevo comienzo. “Lo intenté todo”, dijo, “y no me aprobaron nada. Está fuera de control”.
En 11410 Clarebird, la búsqueda de un nuevo inquilino ya está en marcha. Gueant dice que la casa es una de las 20 administradas por su firma que han estado involucradas en procedimientos de desalojo este año, un número que aumentó como resultado de la pandemia. Los desalojos están tardando más en tramitarse en los tribunales, dice, pero es un costo comercial que sus inversores están dispuestos a asumir. Encontrar un nuevo inquilino no debería llevar más de un par de semanas. “El mercado es muy dinámico”, dice. “Todavía tenemos muchas oportunidades allí en Cleveland. Es solo cuestión de volver a la normalidad”.
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