Desalojo 101 para inquilinos comerciales

Por Maya Kapur, asociada de verano de 2023 del grupo de práctica de participación comunitaria de Legal Aid

Un contrato de arrendamiento comercial es el contrato entre un propietario y un inquilino para el uso del espacio para el negocio del inquilino. Los arrendamientos comerciales no están cubiertos por la ley de propietarios e inquilinos de Ohio, y los inquilinos generalmente tienen menos protecciones en los arrendamientos comerciales que en los arrendamientos residenciales. En un contrato de arrendamiento comercial, un propietario puede desalojar a un inquilino acudiendo a los tribunales o recurriendo a la autoayuda, si se incluye una cláusula de autoayuda en el contrato de arrendamiento. En cualquier caso, un propietario sólo puede desalojar legalmente a un inquilino si este incumplió su contrato de arrendamiento, al no pagar el alquiler, por ejemplo.

En Ohio, a los propietarios generalmente no se les permite cambiar las cerraduras ni deshacerse de las pertenencias del inquilino cuando lo deseen. Sin embargo, si un contrato de arrendamiento comercial incluye una cláusula que permite al propietario utilizar la autoayuda, entonces la autoayuda está legalmente permitida. Si un contrato de arrendamiento incluye una cláusula de autoayuda, generalmente describirá exactamente qué acciones puede tomar el propietario para desalojar al inquilino. Los inquilinos deben leer y comprender su contrato de arrendamiento y buscar una cláusula de autoayuda antes de firmarlo.

Si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula de autoayuda, los propietarios deben presentar una demanda de desalojo ante el tribunal, llamada Entrada Forzada y Retención (acción FED), para desalojar a un inquilino comercial. Una acción de la FED es un proceso legal rápido que los propietarios pueden utilizar para recuperar el control de la propiedad de alguien que no cederá la posesión. Un propietario debe completar tres pasos antes de que el tribunal conceda el desalojo y ordene al inquilino que se vaya:

1. El arrendador debe poner fin oficialmente al arrendamiento. La mayoría de los arrendamientos comerciales incluyen una cláusula de “aviso y subsanación”. Esto significa que el inquilino no ha incumplido el contrato de arrendamiento hasta que el propietario le informa sobre un problema (como el alquiler atrasado) y le da algo de tiempo para solucionarlo.
2. El propietario debe avisar al inquilino con tres días de antelación para que se vaya.
3. El arrendador debe presentar una queja por una acción de la FED después del período de notificación de tres días. Pero, si un propietario acepta el alquiler después de avisar al inquilino con tres días de antelación, es posible que al propietario le resulte más difícil conseguir que el tribunal desaloje al inquilino.

Los inquilinos también pueden tener la opción de rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo. Una cláusula de “rescisión o plazo del contrato de arrendamiento” indicará cómo el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo. Es posible que un inquilino quiera rescindir el contrato de arrendamiento antes de tiempo si tiene problemas con el propietario, como un mantenimiento deficiente.

No importa cuál sea el problema entre el propietario y el inquilino comercial, el inquilino no debe suspender ni reducir los pagos del alquiler sin un acuerdo con el propietario.

Si es un inquilino y tiene preguntas sobre su contrato de arrendamiento comercial, visite una Clínica de asesoramiento breve de asistencia jurídica. Encuentre fechas y ubicaciones de clínicas en línea: lasclev.org/eventos.

Este artículo se publicó en el boletín de Legal Aid, "The Alert", volumen 39, número 2, en septiembre de 2023. Consulte el número completo en este enlace: “The Alert”- Volumen 39, Edición 2 – Sociedad de Ayuda Legal de Cleveland.