Publicado Mayo 9, 2021
4:18 pm
Escrito por Carly Stern y Mollie Bryant en The Sun Herald el 05/09/2021.
Genea Wall estaba descansando en su condominio de San Diego, California, una noche de noviembre cuando sonó el timbre. Wall estaba cuidando una herida abierta en su pie, que no había estado completamente fuerte desde una cirugía en 2019, por lo que se levantó lentamente para encontrar un aviso clavado en la puerta principal.
El periódico declaró que su arrendador estaba retirando la residencia del mercado de alquiler para “realizar reparaciones y remodelaciones sustanciales”. Tenía 60 días para irse.
Al principio, Wall sintió que esto tenía que ser una especie de broma enfermiza de represalia, dijo. Desde agosto, le había pedido al propietario que hiciera reparaciones en el condominio de dos habitaciones que anteriormente compartía con su tía. Pero su arrendador respondió que esas reparaciones no ocupaban un lugar destacado en su lista, según muestran los correos electrónicos.
Wall, una mujer negra de 48 años, trató de llegar a un acuerdo y siguió pagando el alquiler hasta octubre mientras lidiaba con las chinches, el moho y un agujero en su cocina por donde entraban las alimañas, dijo. Las condiciones fueron particularmente dañinas para el asma y el eccema de Wall, además de la lesión en el pie que ya limitaba sus horas e ingresos como contratista de Uber, Lyft e Instacart.
Wall finalmente presentó una queja de aplicación del código a través de la ciudad, dijo. Desembolsó dinero para gastos como la fumigación y apenas podía dormir por el estrés. Cuando venció el alquiler de noviembre, Wall presentó un documento que permite a los residentes de California reclamar dificultades financieras por la pandemia y obtener protección contra la prohibición de desalojo del estado.
Fue entonces cuando llegó el aviso.
“Seguía sintiéndome como, '¿Estoy en una rueda de hámster del caos?'”, dijo. “Cuando estás en medio del caos, empiezas a buscar pajitas. Y a veces esas pajitas no tienen nada adherido a ellas, y te caes”.
Aproximadamente ocho meses desde que los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades (CDC, por sus siglas en inglés) prohibieron ciertos desalojos, los defensores dicen que muchas personas en riesgo de perder sus hogares aún no saben que existe la regla, una falla grave cuando los inquilinos deben completar el papeleo para estar protegidos por la moratoria.
Y 12 abogados de asistencia legal, defensores de la vivienda y otros expertos dijeron a Big If True que la prohibición no ha impedido que los propietarios aprovechen las lagunas en la política o la eludan por completo.
Los defensores dicen que los propietarios están presentando más desalojos que alegan actividades delictivas y otras infracciones de arrendamiento que no están cubiertas por la prohibición. En algunos casos, los inquilinos que deberían estar protegidos pueden enfrentar el desalojo y adeudar tanto el alquiler atrasado como el saldo de su contrato de arrendamiento.
Mientras tanto, un mercado de la vivienda en auge está elevando los precios de las viviendas y provocando la salida de los inquilinos, ya que los propietarios buscan sacar provecho de la subida de los valores o mudarse a unidades de alquiler en situaciones de dificultades financieras.
Después de meses de tensión, algunos conflictos entre los propietarios y sus inquilinos han derivado en violencia.
En marzo, un propietario en Albany, Nueva York, fue arrestado por acusaciones de que secuestró a dos inquilinos a punta de pistola y los dejó en un cementerio. La estación WABC de la ciudad de Nueva York informó que sus acciones surgieron de la frustración de no poder desalojar a los inquilinos debido a la moratoria de los CDC.
Uno de los clientes de los Servicios Legales del Sudeste de Luisiana fue apuñalado durante una discusión con el propietario, dijo la directora ejecutiva Laura Tuggle. En otro caso, una mujer embarazada llamó a la policía después de que un agente del alguacil uniformado intentara forzarla a salir de su casa sin ningún documento de desalojo o la autoridad para hacerlo, ya que los agentes no desalojan a los inquilinos en Luisiana.
The New Orleans Advocate informó en marzo que el oficial, que según Tuggle era amigo del propietario, fue objeto de una investigación interna en la Oficina del Sheriff de la parroquia de Jefferson.
“Creo que la desesperación que mucha gente siente está comenzando a manifestarse a estas alturas de la pandemia”, dijo Tuggle. “Este tipo de cosas, simplemente no suelen suceder”.
Los propietarios que acosan, amenazan y agreden a los inquilinos han alcanzado un nuevo nivel, dijo Cassandra Goodman, directora de servicios de vivienda y personas sin hogar de Neighborhood Legal Services del condado de Los Ángeles.
“Simplemente lo perdieron”, dijo. “Y los inquilinos se llevan la peor parte”.
OTRAS RAZONES PARA LOS DESALOJOS
Cuando millones de estadounidenses perdieron el trabajo hace un año, Mississippi creó una prohibición de desalojo en todo el estado. Antes de que expirara en junio pasado, la moratoria ofreció un vistazo de cómo responderían algunos propietarios a tales prohibiciones.
“Lo que encontramos muy rápidamente fue que los propietarios intentaban eludir la moratoria de desalojo”, dijo Will Bedwell, abogado de vivienda del Centro de Justicia de Mississippi, y agregó que vio un marcado aumento en los cierres patronales ilegales y los cortes de servicios públicos.
Abigail Staudt, abogada gerente del grupo de vivienda de la Sociedad de Ayuda Legal de Cleveland, y otros abogados dijeron que algunos propietarios han evitado hacer reparaciones importantes para expulsar a los inquilinos. La mayoría de los propietarios en el área de servicio de Staudt en Ohio saben que la asistencia para el alquiler está disponible o en camino, dijo, pero otros se sienten frustrados mientras esperan el alivio.
“Simplemente se ha tardado más en pasar de la solicitud a un cheque en la mano del propietario, así que creo que hay algunos propietarios, que probablemente sean una minoría, que han tomado el asunto en sus propias manos”, dijo Staudt en marzo.
En enero del año pasado, el 97% de los desalojos en el condado de Tulsa, Oklahoma, se presentaron por alquiler atrasado, según un informe de la Clínica Legal Civil Terry West de la Universidad de Tulsa. Debido a que los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos por alquiler atrasado bajo la prohibición de los CDC, Eric Hallett, el coordinador estatal de defensa de la vivienda para los Servicios de Ayuda Legal de Oklahoma, esperaba que los desalojos se redujeran drásticamente. Eso no es exactamente lo que sucedió.
“Se supone que la moratoria de los CDC sobre los desalojos previene los desalojos basados en el alquiler, y si el 97 % de nuestros desalojos se basan en el alquiler, ¿por qué las solicitudes de desalojo solo se redujeron en un tercio?” dijo Hallett.
Los abogados de asistencia legal en siete estados dijeron que algunos propietarios han cambiado las acusaciones en sus presentaciones de desalojo de la falta de pago de la renta, citando violaciones del contrato de arrendamiento y otros reclamos que hacen que los inquilinos no sean elegibles para la protección bajo las prohibiciones locales, estatales y federales.
En el condado de Tulsa, Hallett dijo que la violación de contrato de arrendamiento más común citada actualmente en las solicitudes de desalojo es que el inquilino estuvo involucrado en una actividad delictiva. Esas acusaciones a menudo carecen de pruebas, como un informe policial, una citación o un arresto, dijo, lo que dificulta que un arrendador las pruebe en la corte.
Algunos inquilinos han sido desalojados debido a acusaciones de que representaban una amenaza para la salud y la seguridad, incluso a través de quejas molestas, dijo Ora Prochovnick, directora de litigios y políticas de Eviction Defense Collaborative en San Francisco.
“Algunos propietarios están reforzando sus acusaciones para tratar de encajar en esa definición”, dijo Margaret DeMatteo, abogada supervisora principal de Legal Assistance to the Elderly en San Francisco. “Desafortunadamente, eso se traduce en que la mayoría de las personas discapacitadas están siendo desalojadas”.
Muchos desalojos que citan problemas de seguridad y salud pública ocurren en comunidades de viviendas asequibles que brindan servicios de apoyo a los residentes, como ayuda con el cuidado de la salud mental o el empleo, dijo Prochovnick.
“Hay una escalada de algunos de estos... los llamados comportamientos molestos”, dijo Prochovnick, porque los inquilinos no han recibido el apoyo que necesitan.
Prochovnick agregó que algunos proveedores de vivienda están “utilizando el desalojo como modificación del comportamiento. Y ese es un garrote bastante pesado de usar”.
A medida que se extiende el impacto económico de la pandemia, algunos propietarios han rescindido los contratos de arrendamiento de los inquilinos que se atrasaron en el alquiler desde el año pasado. Los abogados de asistencia legal en cinco estados, incluidos Ohio, Louisiana y Mississippi, dijeron que han visto un número creciente de desalojos presentados contra estos inquilinos "remanentes", que continúan en la propiedad después de que vencen sus contratos de arrendamiento.
En algunos tribunales, dijeron los abogados de asistencia legal, los jueces consideran que los desalojos remanentes son un sustituto del alquiler atrasado. En esos lugares, los tribunales tienden a ponerse del lado de los inquilinos, impidiendo su desalojo.
Otros tribunales deciden caso por caso. Las cartas, los mensajes de texto u otras comunicaciones entre los propietarios y los inquilinos a veces pueden persuadir a los jueces de que el desalojo fue realmente por el alquiler, dijo Tuggle, director de Servicios Legales del Sureste de Luisiana.
Para ejemplificar este enfoque de mosaico para un solo problema, Hallett dijo que en Oklahoma, los tribunales en las áreas rurales han evitado en gran medida desalojar a los inquilinos remanentes, mientras que los jueces en los condados más grandes creen que un contrato de arrendamiento vencido eclipsa la prohibición de los CDC.
“Es una gran falla de la orden de los CDC”, dijo Hallett. “En realidad, estas moratorias han durado un año y la mayoría de los contratos de arrendamiento no superan un año, por lo que para todas estas familias que habían estado protegidas por la moratoria de desalojo, sus contratos de arrendamiento han expirado, por lo que cada vez menos de en realidad están protegidos por los CDC en los condados y en los estados donde los jueces permitirán el vencimiento de un contrato de arrendamiento para superar las protecciones de los CDC”.
En California, los propietarios también pueden retirar unidades de construcción del mercado de alquiler a través de una ley estatal llamada Ley Ellis. Algunos propietarios han estado aprovechando la ley para continuar desalojando a los inquilinos durante la pandemia.
Para Hallett, las prohibiciones de desalojo eludidas validan un impulso en Oklahoma para garantizar que los inquilinos tengan acceso a abogados.
“Creo que todas estas lagunas muestran por qué es importante tener derecho a un abogado en la corte de vivienda, porque mientras un abogado inteligente explotará las lagunas, un abogado de asistencia legal ayudará a cerrar esas lagunas”, dijo Hallett.
ARMANDO A LOS INQUILINOS CON ABOGADOS
En los tribunales de vivienda, la mayoría de los inquilinos no tienen abogados, pero la mayoría de los propietarios sí. Los inquilinos sin abogado tienen muchas más probabilidades de perder en los tribunales.
Esto crea un desequilibrio de poder, donde los abogados de los propietarios pueden sentirse envalentonados para intimidar o expulsar a los inquilinos, dijo Goodman, director de servicios de vivienda de Neighborhood Legal Services del condado de Los Ángeles.
“Hay enormes diferencias en cuanto a los resultados de los casos cuando tienes abogados que representan a alguien”, dijo. “El proceso no es claro ni limpio… y hay muchas consecuencias colaterales por obtener (una orden de detención ilegal) el desalojo a su nombre”.
Este problema está llegando a un punto crítico a medida que aumentan los desalojos durante la pandemia. Los inquilinos sin un abogado pueden llegar a acuerdos desfavorables que pongan en peligro su capacidad para hacer la transición a una nueva vivienda. Los abogados han estado ayudando a los clientes a negociar los llamados "aterrizajes suaves", como tiempo adicional, dinero para cubrir los gastos de mudanza o un acuerdo para no denunciar los casos de desalojo a las agencias de antecedentes, dijo Brandon Lawrence, abogado gerente del Grupo de Trabajo de Derecho a Asesoramiento para el Fundación de Asistencia Legal de Los Ángeles.
Los juicios de desalojo y otras disputas de vivienda pueden permanecer en los informes de antecedentes de los inquilinos durante años, incluso si ganan sus casos, lo que podría afectar su capacidad para asegurar una vivienda en el futuro.
“No resolveremos nada… si el arrendador no accede a enmascarar el caso, es decir, ocultarlo del público”, dijo Gregory E. Knoll, director ejecutivo y asesor principal de Legal Aid Society of San Diego, que administra una vivienda. piloto que garantiza asesoramiento a inquilinos calificados en casos de desalojo.
El sellado de registros evita que los inquilinos ingresen en un registro al que los propietarios pueden acceder cuando investigan a los posibles inquilinos. Knoll describe el registro como “el temido agujero negro” de las disputas de vivienda.
“No importa el resultado (del caso)”, dijo Knoll. “Si su nombre está allí, no obtendrá un apartamento a menos que conozca a un propietario”.
Hace cuatro años, la ciudad de Nueva York se convirtió en la primera ciudad en crear un programa de derecho a un abogado para quienes enfrentan el desalojo. Desde entonces, un número creciente de ciudades, incluidas Cleveland, Louisville, Kentucky y San Francisco, han aprobado leyes similares destinadas a nivelar el campo de juego entre inquilinos y propietarios.
En marzo, el Ayuntamiento de Seattle aprobó una ordenanza que garantiza abogados a sus inquilinos de ingresos más bajos. Un mes después, Washington se convirtió en el primer estado en adoptar una ley sobre el derecho a un abogado. Los legisladores de Maryland también están considerando un proyecto de ley que daría a los inquilinos de bajos ingresos acceso a un abogado en los procedimientos de desalojo.
En lugares donde el derecho a un abogado no está consagrado en la ley, los programas piloto pueden llenar el vacío. En 2015, California lanzó un programa para brindar servicios legales a inquilinos que enfrentan desalojo en siete condados.
Edmund Witter, abogado gerente sénior del Proyecto de Justicia en la Vivienda de la Asociación de Abogados del Condado de King, dijo que el programa de Washington será el primero en este país en proporcionar el derecho a un abogado en un área rural.
“Los propietarios se salen con la suya con los asesinatos en las zonas rurales”, dijo Witter. “Los casos son mucho más atroces, aunque son menos”.
Wall, la inquilina en San Diego, tiene experiencia trabajando en arrendamiento, por lo que sabía dónde buscar ayuda cuando recibió su aviso de desalojo. Se puso en contacto con un representante del consejo de la ciudad, quien la dirigió a la organización comunitaria sin fines de lucro ACCE Institute, junto con la empresa Legal Shield y Legal Aid Society of San Diego, que le asignaron un abogado.
En febrero, el abogado de Wall alegó en documentos judiciales que su arrendador no había realizado reparaciones importantes de electricidad, plomería y otras en la unidad. Los registros también afirman que el desalojo se presentó contra Wall en represalia por su alquiler atrasado relacionado con la pandemia, sus solicitudes de reparaciones y su queja ante la ciudad.
A principios de marzo, Wall recibió una carta que decía que la compañía administradora de su arrendador había abandonado el caso. Sintió una oleada de alivio, aunque duró poco.
“¿Qué sucede después de covid, y ella quiere apagarme?” ella dijo.
Ella sueña con ahorrar lo suficiente para iniciar una organización sin fines de lucro para ayudar a las víctimas de trauma y comprar una casa propia.
“Es tu casa, tus paredes”, dijo. “No tienes que preocuparte de que alguien diga: 'Vete de mi propiedad. … Ya no quiero alquilarles más'”.
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