Publicado abril 13, 2023
8:59 am
By Lee Chilcote
El mes pasado, la ciudad de Cleveland demandado los propietarios de varios edificios de apartamentos en ruinas cerca de Shaker Square, citando preocupaciones sobre violaciones del código, incluida la falta de calefacción, fugas en las tuberías, ascensores que no funcionan y otros problemas. De acuerdo con la presentación, las condiciones de vida en 12500, 12600 y 12701 Shaker Boulevard son "intolerables" y son una amenaza para la seguridad pública y una molestia pública. Como varios han notado, el caso marca un nuevo capítulo en la lucha de la ciudad contra los propietarios negligentes, y los funcionarios de la ciudad lo llaman un enfoque más duro y proactivo.
Sin embargo, por ahora, el caso se ha estancado ya que los propietarios solicitaron trasladarlo del Tribunal de Vivienda de Cleveland a un tribunal federal, una medida que la ciudad dice que es una táctica dilatoria y ha cuestionado.
Los dueños del edificio dicen que han invertido millones en la propiedad y están comprometidos a reparar el edificio para cumplir con el código de la ciudad. Sin embargo, con más de 100 infracciones abiertas y algunos inquilinos sin calefacción durante más de dos años, la ciudad quiere que las reparaciones avancen más rápido y cree que tiene un buen caso.
¿Cuáles son las posibilidades de que la demanda resulte en que el edificio sea declarado estorbo público? El Land se reunió recientemente con varios profesionales del derecho para conocer sus opiniones, que fueron mixtas, con un abogado que dijo que la propiedad probablemente no cumple con el estatuto de alteración del orden público y otro argumentando que la ciudad tiene un buen caso y debería ser presentando más demandas. También nos comunicamos con la ciudad para obtener más información sobre el caso y por qué decidieron presentarlo, pero el director legal Mark Griffin dijo que la ciudad no comenta sobre los casos pendientes y remitió a The Land al expediente de la corte.
¿Qué sucede en una demanda por molestias?
Catherine Donnelly, abogada sénior de La Sociedad de Ayuda Legal de Cleveland, explicó que bajo la ley estatal (3767.41 del Código Revisado de Ohio), un denunciante puede entablar una demanda por molestias contra el dueño de una propiedad. El denunciante (demandante) puede ser una parte interesada, como un vecino dentro de los 500 pies, un inquilino o una ciudad. Un prestamista también puede presentar un reclamo de administración judicial (un receptor puede hacerse cargo de una propiedad para salvaguardarla si el propietario no la está cuidando).
Por lo general, se presenta una demanda por molestias cuando la “propiedad está por debajo de los estándares y eso tiene un impacto en la salud y la seguridad”, dijo Donnelly, y agregó que el problema puede ser el crimen o las condiciones de la propiedad, pero son principalmente las ciudades las que pueden demandar con éxito por las condiciones del crimen. La demanda de Cleveland contra los propietarios de Shaker Blvd. edificios de apartamentos cita numerosas violaciones abiertas del código de construcción junto con un puñado de quejas de seguridad pública.
Por lo general, cuando una entidad como la ciudad presenta una demanda por molestias, el tribunal de vivienda ordena al dueño de la propiedad que “reduzca las molestias arreglando el problema del crimen o arreglando las violaciones del código”, dijo Donnelly. Por lo general, un tribunal le otorgará al propietario un período de tiempo para corregir la deficiencia (por ejemplo, 30 días). La demanda generalmente identifica a un síndico para la propiedad, y “si se declara una molestia y los propietarios no logran eliminar la molestia en el tiempo ordenado, entonces el demandante puede solicitar un síndico”, dijo Donnelly.
En otras palabras, si el tribunal ordena que se repare el edificio y el propietario no lo hace, entonces el tribunal puede poner la propiedad en manos de alguien que lo haga. El síndico, que puede ser un individuo, una empresa con fines de lucro, una organización sin fines de lucro o un abogado, tiene derecho a cobrar el alquiler y administrar la propiedad para mitigar los problemas. El tribunal también puede rechazar el síndico del demandante y nombrar uno propio. El síndico puede usar los alquileres recaudados para hacer reparaciones, y si el síndico gasta dinero, entonces el propietario tiene que devolverlo cuando recupere el control.
Si el síndico hace reparaciones y el propietario no paga, entonces el síndico colocará un gravamen de primera posición sobre la propiedad. Esto significa que si no se paga, el receptor puede ejecutar la hipoteca y el propietario puede perder la propiedad. De esta manera, una queja por molestia que lleva a la administración judicial puede resultar en la transferencia de una propiedad por parte de un propietario que no puede o no quiere solucionar los problemas de salud y seguridad.
Los edificios molestos suelen estar vacíos
Los abogados con los que habló The Land no estuvieron de acuerdo sobre si el caso de la ciudad contra el dueño de la propiedad tiene mérito o no. alan weinstein, profesor emérito tanto en la Facultad de Derecho y Facultad de Asuntos Públicos y Educación de la Universidad Estatal de Cleveland, dijo que la demanda puede no cumplir con el estatuto de alteración del orden público, pero aún podría ser útil. Dijo que las acciones molestas son relativamente comunes, pero que se usan con más frecuencia cuando un edificio está vacío y está siendo asaltado o atrae otra actividad delictiva, lo que no está sucediendo en este momento en los edificios Shaker y no se menciona en la demanda de la ciudad.
“Los tipos de problemas aquí realmente no coinciden con lo que hablan el estatuto o la ordenanza”, dijo Weinstein. “La idea de que los inquilinos en el edificio A no tienen calefacción es una molestia pública, eso está estirando mucho las cosas”.
Dijo que el objetivo principal de la demanda puede ser simplemente presionar a los propietarios para que arreglen el edificio, y que la ciudad puede estar haciéndolo para acortar el proceso a menudo largo de reducir las violaciones a través del tribunal de vivienda. “Es posible hacer esto solo para centrar la atención y destacar las cosas”, dijo. “Afecta su reputación. Solo están tratando de hacer que se muevan, de mantenerlos bajo la censura pública, incluso si finalmente no tienen éxito (con la demanda)”.
Weinstein dijo que podría haber un beneficio para la ciudad si la demanda resultara en la transferencia de la propiedad a otro par de manos. La aplicación del código puede llevar mucho tiempo y, mientras tanto, la propiedad puede entrar en una espiral descendente y deteriorarse. Minimizó la idea de que la aplicación laxa del código ayudó a crear los problemas, diciendo que incluso si la ciudad hubiera citado la propiedad antes o de manera más agresiva, los propietarios no necesariamente habrían cumplido.
El objetivo de una demanda por molestias en un caso como este, dijo, no debería ser necesariamente hacerse cargo de la administración de la propiedad a menos que sea absolutamente necesario. En cambio, dijo, la ciudad se beneficiaría al atraer a los propietarios para que trabajen con ellos para hacer reparaciones y resolver los problemas. “Necesitan encontrar un acuerdo negociado o mediado sobre cómo avanzan las cosas”, dijo.
Los trajes molestos han funcionado en otros lugares
Matt Yourkvitch, un socio con Yourkvitch y Dibo en Cleveland, ve la eficacia de la demanda por molestias de la ciudad de manera diferente. Yourkvitch ha presentado docenas de demandas por molestias ante los tribunales en nombre de corporaciones de desarrollo comunitario y otras entidades y ha tenido cierto éxito. Dijo que la demanda de la ciudad podría dar frutos y cree que la demanda cumple con el estatuto de Ohio.
“Me alegro de que la ciudad de Cleveland finalmente haya presentado una acción civil por alteración del orden público”, dijo Yourkvitch, citando el hecho de que la ciudad no ha iniciado una desde 2005. “Puede ser mucho más eficaz que la aplicación del código penal. En lo penal, solo tienes jurisdicción sobre la persona, y solo puedes multarla o meterla en la cárcel”.
“Con una molestia”, continuó Yourkvitch, “puede obtener una orden judicial para arreglar la propiedad. Ser capaz de controlar la propiedad es lo que es único”.
Yourkvitch citó acciones exitosas similares en el vecindario de Detroit Shoreway y otros vecindarios. Por ejemplo, Organización de Desarrollo Comunitario de Detroit Shoreway presentó una demanda por molestia contra los propietarios de Sylvia en Franklin Blvd. cuando había residentes viviendo allí sin calefacción y, como resultado, pudieron obtener el control, reubicar a los inquilinos y arreglar el edificio. DSCDO terminó siendo dueño de la propiedad después de arreglarla y la rehabilitaron como vivienda asequible.
“Las demandas por molestias pueden ser muy efectivas y poderosas”, dijo Yourkvitch. “Otras ciudades como Cincinnati y Columbus han sido muy agresivas con ellos. La ciudad de Cleveland está un poco atrasada y no ha presentado ninguna acción civil en mucho tiempo. La ciudad hace cumplir el código penal y no ha presentado ninguna demanda civil desde 2005”.
Las desventajas, afirmó Yourkvitch, es que puede llevar mucho tiempo y ser costoso. Es probable que el receptor tenga que gastar parte de su propio dinero para arreglar la propiedad. También hay honorarios legales, trabajo de título y tarifas de presentación. La ventaja es que puede obligar a un propietario a arreglar una propiedad o venderla o transferirla a un nuevo propietario que tenga la capacidad de hacerlo.
Yourkvitch dijo que la demanda por molestias no siempre resulta en una administración judicial o en un nuevo propietario. “Muchas veces obliga al dueño del edificio a presentarse”, dijo. “Si aparecen, tienen la primera oportunidad de arreglar la propiedad. Pero si se niegan, entonces se puede nombrar un síndico”.
Yourkvitch también declaró que una demanda por molestias no es una expropiación de propiedad y que no se puede entablar contra propiedades ocupadas por sus dueños. “Siempre existe el temor de que se presente contra las viejecitas”, dijo. “Pero no es causa de acción ir contra los pobres, sino contra los terratenientes que no mantienen sus bienes”.
Dijo que está emocionado de ver que la ciudad toma medidas contra un propietario problemático, y citó el papel de la directora de Construcción y Vivienda, Sally Martin, para que esto suceda. “Ella siempre ha estado al frente de lo que la ciudad puede hacer para responsabilizar a los propietarios”, dijo. “La voluntad de probar algo más es una nueva perspectiva. Es algo que otras ciudades han estado haciendo durante años”.
Lea la cobertura anterior de The Land de Shaker Blvd. residentes de apartamentos protestando por las malas condiciones en sus apartamentos y reunión con propietarios para pedir acción. Para obtener más información sobre The Morelands Group, una organización de base que es una rama de Alianza Shaker Square y busca mejorar las condiciones de vivienda en y alrededor de la plaza, comuníquese con Meg Weingart al grupomorelands@gmail.com. Para contactar con Edificación y Vivienda, visite su página web del NDN Collective o llame al 216/664-2282. Los inquilinos de Cleveland preocupados por sus derechos pueden llamar al Línea de información para inquilinos en Asistencia Jurídica. Para inquilinos del condado de Cuyahoga, llame al 216/861-5955. Para los condados de Ashtabula, Lake, Geauga y Lorain, llame al 440/210-4533.
Fuente: La Tierra - City adopta un enfoque más duro con Shaker Blvd. edificios de apartamentos, pero ¿funcionará? Los expertos legales opinan