Objavljeno 9. maja 2021
4: 18 pm
Napisali Carly Stern in Mollie Bryant v The Sun Herald dne 05. 09. 2021.
Genea Wall je novembrske noči počivala v svojem stanovanju v San Diegu v Kaliforniji, ko je pozvonilo na vratih. Wallova si je negovala odprto rano na stopalu, ki od operacije leta 2019 ni bila v polni moči, zato je počasi vstala in našla obvestilo, pripeto na vhodnih vratih.
Časopis je navedel, da njen najemodajalec umika stanovanje z najemniškega trga, da bi "izvedel precejšnje popravilo in preoblikovanje." Imela je 60 dni časa za odhod.
Sprva se je Wallu zdelo, da mora biti to nekakšna bolna, maščevalna šala, je rekla. Od avgusta je najemodajalca prosila, naj opravi popravilo dvosobnega stanovanja, ki si ga je prej delila s teto. Toda njen stanodajalec je odgovoril, da ta popravila niso visoko na njenem seznamu, kažejo e-poštna sporočila.
Wall, 48-letna temnopolta ženska, je poskušala doseči dogovor in nadaljevala s plačevanjem najemnine do oktobra, medtem ko se je ukvarjala s stenicami, plesnijo in luknjo v kuhinji, kamor so vstopali škodljivci, je povedala. Pogoji so bili še posebej škodljivi za Wallino astmo in ekcem, poleg poškodbe stopala, ki je že omejevala njene ure in dohodek kot izvajalca za Uber, Lyft in Instacart.
Wall je na koncu vložil pritožbo zaradi uveljavljanja kodeksa po mestu, je dejala. Odštela je denar za stroške, kot je zaplinjevanje, in od stresa je komaj spala. Ko je novembra zapadla najemnina, je Wall vložil dokument, ki prebivalcem Kalifornije dovoljuje, da zahtevajo finančno stisko zaradi pandemije in pridobijo zaščito pred državno prepovedjo deložacije.
Takrat je prišlo obvestilo.
"Vedno sem se počutila, 'Ali sem na hrčkovem kolesu kaosa?'," je rekla. »Ko si sredi kaosa, začneš posegati po slamicah. In včasih na te slamice ni ničesar pritrjenega in padeš.”
Približno osem mesecev odkar so centri za nadzor in preprečevanje bolezni (CDC) prepovedali nekatere deložacije, zagovorniki pravijo, da mnogi, ki jim grozi izguba domov, še vedno ne vedo, da pravilo obstaja – resna napaka, ko morajo najemniki izpolniti dokumentacijo, da jih zaščitijo moratorij.
In 12 odvetnikov pravne pomoči, stanovanjskih zagovornikov in drugih strokovnjakov je za Big If True povedalo, da prepoved najemodajalcem ni preprečila, da bi izkoristili vrzeli v politiki ali se ji povsem izognili.
Zagovorniki pravijo, da najemodajalci vlagajo vse več deložacij zaradi domnevnih kaznivih dejanj in drugih kršitev najema, ki jih prepoved ne zajema. V nekaterih primerih se lahko najemniki, ki bi morali biti zaščiteni, soočijo z deložacijo in dolgujejo najemnino za nazaj in preostali znesek najema.
Medtem pa cvetoči stanovanjski trg zvišuje cene stanovanj in najemnike oddaja, saj si lastniki nepremičnin prizadevajo izkoristiti naraščajoče vrednosti ali pa se sami preseliti v najemne enote v finančni stiski.
Po mesecih napetosti so nekateri spori med lastniki in njihovimi najemniki privedli do nasilja.
Marca je bil najemodajalec v Albanyju v New Yorku aretiran zaradi obtožb, da je z orožjem ugrabil dva najemnika in ju pustil na pokopališču. Newyorška postaja WABC je poročala, da so njegova dejanja izvirala iz frustracije, ker ni mogel izseliti najemnikov zaradi moratorija CDC.
Ena od strank Southeast Louisiane Legal Services je bila med prepirom s svojim najemodajalcem zabodena, je povedala izvršna direktorica Laura Tuggle. V drugem primeru je noseča ženska poklicala policijo, potem ko jo je uniformirani šerifov namestnik poskušal na silo izgnati iz njenega doma brez kakršnih koli dokumentov o izselitvi ali pooblastila za to, saj namestniki ne izseljujejo najemnikov v Louisiani.
The New Orleans Advocate je marca poročal, da je bil namestnik, za katerega je Tuggle dejal, da je prijatelj najemodajalca, predmet notranje preiskave v uradu šerifa župnije Jefferson.
"Mislim, da se obup, ki ga čuti veliko ljudi, začenja resnično pojavljati tako pozno v pandemiji," je dejal Tuggle. "Takšne stvari - običajno se ne zgodijo."
Najemodajalci, ki nadlegujejo, grozijo in napadajo najemnike, so dosegli novo raven, je dejala Cassandra Goodman, direktorica službe za stanovanja in brezdomce pri sosedski pravni službi okrožja Los Angeles.
"Nekako so se izgubili," je rekla. "In najemniki nosijo glavno breme."
DRUGI RAZLOGI ZA DELOŽACIJE
Ko je milijone Američanov pred enim letom izgubilo delo, je Mississippi uvedel prepoved izselitev po vsej državi. Preden se je junija lani iztekel, je moratorij ponudil vpogled v to, kako bi se nekateri najemodajalci odzvali na takšne prepovedi.
"Zelo hitro smo ugotovili, da so najemodajalci poskušali zaobiti moratorij na deložacije," je dejal Will Bedwell, stanovanjski odvetnik Centra za pravosodje Mississippija in dodal, da je opazil izrazito povečanje nezakonitih zaklepov in izklopov javnih služb.
Abigail Staudt, vodilna odvetnica za stanovanjsko skupino Društva za pravno pomoč Clevelanda, in drugi odvetniki so povedali, da so se nekateri najemodajalci izogibali večjim popravilom, da bi najemnike izrinili ven. Večina najemodajalcev v območju storitve Staudt v Ohiu ve, da je pomoč pri najemnini na voljo ali je na poti, je dejala, drugi pa so postali razočarani, ko so čakali na pomoč.
»Trajalo je le dlje časa, da se je preobrat od vloge do čeka v rokah najemodajalca, zato menim, da so nekateri najemodajalci – ki so verjetno v manjšini – vzeli stvari v svoje roke,« je marca dejal Staudt.
Januarja lani je bilo 97 % deložacij v okrožju Tulsa v Oklahomi vloženih zaradi zapadle najemnine, glede na poročilo civilne pravne klinike Terry West Univerze v Tulsi. Ker najemodajalci ne morejo izseliti najemnikov zaradi zapadle najemnine v skladu s prepovedjo CDC, je Eric Hallett, državni koordinator stanovanjskega zagovorništva pri službah za pravno pomoč v Oklahomi, pričakoval, da se bodo deložacije dramatično zmanjšale. To se ni čisto zgodilo.
"Moratorij CDC na deložacije naj bi preprečil deložacije na podlagi najemnine, in če 97 % naših deložacij temelji na najemnini, zakaj se je število prijav za deložacije zmanjšalo le za tretjino?" je rekel Hallett.
Odvetniki za pravno pomoč v sedmih zveznih državah so povedali, da so nekateri najemodajalci obtožbe v svojih vlogah za deložacijo preusmerili stran od neplačevanja najemnine, pri čemer so navedli kršitve najemnine in druge trditve, zaradi katerih najemniki niso upravičeni do zaščite v skladu z lokalnimi, državnimi in zveznimi prepovedmi.
V okrožju Tulsa je Hallett dejal, da je najpogostejša kršitev najemne pogodbe, ki je trenutno navedena v vlogah za deložacijo, ta, da je bil najemnik vpleten v kriminalno dejavnost. Te obtožbe pogosto nimajo dokazov, kot je policijsko poročilo, navedba ali aretacija, je dejal, zaradi česar jih najemodajalec težko dokaže na sodišču.
Nekateri najemniki so bili izseljeni na podlagi obtožb, da so predstavljali grožnjo zdravju in varnosti, vključno s pritožbami zaradi nadlog, je povedala Ora Prochovnick, direktorica pravdnih sporov in politike pri Eviction Defense Collaborative v San Franciscu.
"Nekateri najemodajalci krepijo svoje obtožbe, da bi poskušali ustrezati tej definiciji," je dejala Margaret DeMatteo, višja nadzorna odvetnica pri Pravni pomoči starejšim v San Franciscu. "Na žalost to pomeni, da je večina invalidov izseljenih."
Številne deložacije zaradi vprašanj javnega zdravja in varnosti se zgodijo v cenovno dostopnih stanovanjskih skupnostih, ki nudijo podporne storitve stanovalcem, kot je pomoč pri duševnem zdravju ali zaposlitvi, je dejal Prochovnick.
"Prišlo je do stopnjevanja nekaterih od teh ... tako imenovanih nadležnih vedenj," je dejal Prochovnick, ker najemniki niso dobili podpore, ki jo potrebujejo.
Prochovnick je dodal, da nekateri ponudniki stanovanj »izselitev uporabljajo kot spremembo vedenja. In to je precej težka palica za uporabo.«
Ker se gospodarski vpliv pandemije še povečuje, so nekateri najemodajalci odpovedali najemne pogodbe najemnikom, ki so od lani zamujali z najemnino. Odvetniki za pravno pomoč v petih zveznih državah, vključno z Ohiom, Louisiano in Mississippijem, so povedali, da so opazili naraščajoče število deložacij, vloženih proti tem »zadržanim« najemnikom, ki še naprej ostanejo v nepremičnini po koncu najema.
Odvetniki za pravno pomoč so povedali, da na nekaterih sodiščih sodniki menijo, da so deložacije za zadrževanje nadomestilo za zapadlo najemnino. V teh krajih se sodišča ponavadi postavijo na stran najemnikov in preprečijo njihovo deložacijo.
Druga sodišča odločajo od primera do primera. Pisma, besedilna sporočila ali druga komunikacija med najemodajalci in najemniki lahko včasih prepričajo sodnike, da je šlo pri deložaciji v resnici za najemnino, je dejal Tuggle, vodja pravne službe jugovzhodne Louisiane.
Kot ponazoritev tega patchwork pristopa k eni sami zadevi je Hallett dejal, da so se v Oklahomi sodišča na podeželju v veliki meri izognila izselitvi preostalih najemnikov, medtem ko sodniki v največjih okrožjih menijo, da potekla najemna pogodba zasenči prepoved CDC.
"To je velik, velik neuspeh reda CDC," je dejal Hallett. »V resnici ti moratoriji trajajo že eno leto in večina najemnih pogodb ne presega enega leta, tako da vsem tem družinam, ki so bile zaščitene z moratoriji na deložacije, najemne pogodbe potečejo, tako da vedno manj jih dejansko ščiti CDC v okrožjih in v državah, kjer bodo sodniki dovolili potek najema, da presežejo zaščito CDC.«
V Kaliforniji lahko najemodajalci tudi umaknejo stavbne enote s trga najemnin z državnim zakonom, imenovanim Ellis Act. Nekateri najemodajalci izkoriščajo zakon za nadaljevanje izseljevanja najemnikov med pandemijo.
Za Halletta izmikanje prepovedi deložacije potrjuje prizadevanje v Oklahomi, da bi najemnikom zagotovili dostop do odvetnikov.
"Mislim, da vse te vrzeli kažejo, zakaj je pomembno imeti pravico do svetovanja na stanovanjskem sodišču, kajti medtem ko bo pameten odvetnik izkoristil vrzeli, bo odvetnik za pravno pomoč te vrzeli pomagal zapolniti," je dejal Hallett.
OBOROŽEVANJE NAJEMNIKOV Z ODVETNIKI
Na stanovanjskih sodiščih večina najemnikov nima odvetnikov, večina najemodajalcev pa jih ima. Najemniki brez odvetnika bodo veliko bolj verjetno izgubili na sodišču.
To ustvarja neravnovesje moči, kjer se lahko svetovalci najemodajalcev počutijo opogumljene, da ustrahujejo ali izrivajo najemnike, je dejal Goodman, direktor stanovanjskih storitev pri sosedski pravni službi okrožja Los Angeles.
"Glede rezultatov primerov, ko imate odvetnike, ki nekoga zastopajo, so velike razlike," je dejala. "Postopek ni jasen in čist, ... in obstaja veliko stranskih posledic, če (nezakonito pridržano osebo) izselimo v tvojem imenu."
To vprašanje prihaja na vrhunec, ko se deložacije med pandemijo povečujejo. Najemniki brez svetovalca lahko vstopijo v neugodna naselja, ki ogrožajo njihovo zmožnost prehoda v nova stanovanja. Odvetniki so strankam pomagali pri pogajanjih o tako imenovanih "mehkih pristankih", kot so dodaten čas, denar za kritje selitvenih stroškov ali dogovor o neporočanju primerov deložacije agencijam v ozadju, je dejal Brandon Lawrence, glavni odvetnik delovne skupine Right to Counsel za Fundacija za pravno pomoč v Los Angelesu.
Sodbe o deložacijah in drugi stanovanjski spori lahko leta ostanejo v poročilih o preteklosti najemnikov, tudi če v svojih primerih zmagajo, kar lahko vpliva na njihovo zmožnost zagotovitve stanovanja v prihodnosti.
"Ničesar ne bomo poravnali ... če se najemodajalec ne strinja z zamaskiranjem primera, ki ga skriva pred javnostjo," je dejal Gregory E. Knoll, izvršni direktor in glavni svetovalec društva za pravno pomoč v San Diegu, ki vodi stanovanjsko hišo. pilot, ki najemnikom, ki izpolnjujejo pogoje, zagotavlja svetovanje v primerih deložacije.
Zapečatenje evidenc preprečuje, da bi se najemniki vpisali v register, do katerega lahko najemodajalci dostopajo pri preverjanju bodočih najemnikov. Knoll opisuje register kot "strašno črno luknjo" stanovanjskih sporov.
"Ni pomemben izid (primera)," je dejal Knoll. "Če je tam tvoje ime, ne boš dobil stanovanja, če ne poznaš lastnika."
Pred štirimi leti je New York postal prvo mesto, ki je ustvarilo program pravice do svetovanja za tiste, ki jim grozi deložacija. Od takrat je vse več mest, vključno s Clevelandom, Louisvillom, Kentuckyjem in San Franciscom, sprejelo podobne zakone, ki naj bi izenačili konkurenčne pogoje med najemniki in najemodajalci.
Marca je mestni svet v Seattlu sprejel odlok, ki najemnikom z najnižjimi dohodki zagotavlja odvetnike. Mesec dni pozneje je Washington postal prva zvezna država, ki je sprejela zakon o pravici do odvetnika. Zakonodajalci Marylanda prav tako razmišljajo o predlogu zakona, ki bi najemnikom z nizkimi dohodki omogočil dostop do svetovalca v postopkih deložacije.
V krajih, kjer pravica do odvetnika ni določena z zakonom, lahko pilotni programi zapolnijo vrzel. Leta 2015 je Kalifornija uvedla program za zagotavljanje pravnih storitev najemnikom, ki jim grozi deložacija v sedmih okrožjih.
Edmund Witter, višji odvetnik pri projektu stanovanjske pravičnosti okrožne odvetniške zbornice King, je dejal, da bo Washingtonov program prvi v tej državi, ki bo zagotavljal pravico do svetovanja na podeželju.
"Najemodajalci se umikajo z umori na podeželju," je dejal Witter. "Primeri so veliko bolj nenavadni, čeprav jih je manj."
Wall, najemnica v San Diegu, ima izkušnje z delom na področju lizinga, zato je vedela, kje naj poišče pomoč, ko je prejela obvestilo o izselitvi. Stopila je v stik s predstavnikom mestnega sveta, ki jo je napotil na neprofitno skupnostno organizacijo ACCE Institute, skupaj s podjetjem Legal Shield in Legal Aid Society of San Diego, ki ji je dodelilo odvetnika.
Februarja je Wallin odvetnik v sodnih vlogah trdil, da njen najemodajalec ni izvedel električnih, vodovodnih in drugih pomembnih popravil enote. Zapisi tudi trdijo, da je bila deložacija vložena proti Wall v maščevanje za njeno zapadlo najemnino, povezano s pandemijo, njene zahteve za popravilo in njeno pritožbo mestu.
V začetku marca je Wall prejela pismo, v katerem je pisalo, da je družba za upravljanje njenega najemodajalca opustila primer. Začutila je val olajšanja, čeprav je bilo kratkotrajno.
"Kaj se zgodi po covidu, ona pa me želi dati ven?" je rekla.
Sanja o tem, da bi prihranila dovolj, da bi ustanovila neprofitno organizacijo za pomoč žrtvam travm in si kupila lasten dom.
»To je tvoja hiša, tvoje stene,« je rekla. »Ni vam treba skrbeti, da bo nekdo rekel: 'Poberite se iz moje lastnine. … nočem ti več najemati.'«
Kliknite tukaj, če želite prebrati celoten članek v The Sun Herald.