Опубликовано: 9 мая, 2021
4: 18 вечера
Написано Карли Стерн и Молли Брайант в The Sun Herald 05.
Джинея Уолл отдыхала в своей квартире в Сан-Диего, штат Калифорния, ноябрьской ночью, когда раздался звонок в дверь. Уолл лечила открытую рану на ноге, которая не заживала с момента операции в 2019 году, поэтому она медленно встала и обнаружила объявление, прикрепленное к входной двери.
В документе говорилось, что ее арендодатель снимает жилье с рынка аренды, чтобы «провести капитальный ремонт и реконструкцию». У нее было 60 дней до отъезда.
По ее словам, сначала Уолл подумала, что это какая-то болезненная ответная шутка. С августа она просила своего арендодателя отремонтировать квартиру с двумя спальнями, которую она раньше делила со своей тетей. Но ее арендодатель ответил, что этот ремонт не был в ее списке, как показывают электронные письма.
Уолл, 48-летняя чернокожая женщина, пыталась прийти к соглашению и продолжала платить арендную плату до октября, борясь с клопами, плесенью и дырой на кухне, через которую проникали вредители. Условия были особенно вредными для астмы и экземы Уолл, помимо травмы стопы, которая уже ограничивала ее часы работы и доход в качестве подрядчика для Uber, Lyft и Instacart.
По ее словам, в конце концов Уолл подала жалобу на нарушение кодекса через город. Она выкладывала деньги на такие расходы, как окуривание, и едва могла спать от стресса. Когда наступил срок арендной платы за ноябрь, Уолл подал документ, который позволяет жителям Калифорнии заявить о финансовых затруднениях из-за пандемии и получить защиту от запрета штата на выселение.
Вот когда пришло уведомление.
«Я все время думала: «Я в хомячьем колесе хаоса?», — сказала она. «Когда вы находитесь посреди хаоса, вы начинаете тянуться за соломинкой. А иногда к этим соломинкам ничего не прикреплено, и ты падаешь».
Примерно через восемь месяцев после того, как Центры по контролю и профилактике заболеваний (CDC) запретили некоторые выселения, защитники говорят, что многие из тех, кто рискует потерять свои дома, до сих пор не знают, что правило существует — серьезный недостаток, когда арендаторы должны заполнять документы, чтобы быть защищенными. мораторий.
А 12 адвокатов по оказанию юридической помощи, защитники жилья и другие эксперты рассказали Big If True, что запрет не помешал арендодателям использовать лазейки в политике или вообще обойти ее.
Защитники говорят, что арендодатели подают больше заявлений о выселении, в которых утверждается о преступной деятельности и других нарушениях аренды, на которые не распространяется запрет. В некоторых случаях арендаторы, которые должны быть защищены, могут столкнуться с выселением и заплатить как задолженность по арендной плате, так и остаток своей аренды.
Между тем, бурно развивающийся рынок жилья толкает цены на жилье вверх, а арендаторов увольняют, поскольку владельцы недвижимости стремятся извлечь выгоду из роста стоимости или сами переезжают в сдаваемые в аренду квартиры, испытывая финансовые трудности.
После нескольких месяцев напряжения некоторые конфликты между домовладельцами и их арендаторами привели к насилию.
В марте домовладелец в Олбани, штат Нью-Йорк, был арестован по обвинению в том, что он похитил двух жильцов под дулом пистолета и оставил их на кладбище. Станция WABC в Нью-Йорке сообщила, что его действия были вызваны разочарованием из-за того, что он не мог выселить арендаторов из-за моратория CDC.
По словам исполнительного директора Лауры Таггл, один из клиентов Southeast Louisiana Legal Services получил ножевое ранение во время ссоры со своим арендодателем. В другом случае беременная женщина вызвала полицию после того, как заместитель шерифа в форме попытался выгнать ее из дома без каких-либо документов о выселении или разрешения на это, поскольку помощники шерифа не выселяют арендаторов в Луизиане.
Адвокат Нового Орлеана сообщил в марте, что депутат, который, по словам Таггла, был другом домовладельца, стал предметом внутреннего расследования в офисе шерифа округа Джефферсон.
«Я думаю, что отчаяние, которое испытывают многие люди, начинает действительно проявляться на этом позднем этапе пандемии», — сказал Таггл. «Такого рода вещи — они обычно не случаются».
Притеснения, угрозы и нападения со стороны арендодателей на арендаторов вышли на новый уровень, сказала Кассандра Гудман, директор службы по вопросам жилья и бездомных Районных юридических служб округа Лос-Анджелес.
«Они просто потеряли его», — сказала она. «А жильцы несут основную тяжесть этого».
ДРУГИЕ ПРИЧИНЫ ВЫСЕЛЕНИЯ
Поскольку год назад миллионы американцев потеряли работу, в штате Миссисипи был введен запрет на выселение. До истечения срока действия моратория в июне прошлого года он дал представление о том, как некоторые арендодатели отреагируют на такие запреты.
«Очень быстро мы обнаружили, что арендодатели пытались обойти мораторий на выселение», — сказал адвокат Центра правосудия штата Миссисипи Уилл Бедвелл, добавив, что он заметил заметное увеличение числа незаконных локаутов и отключений коммунальных услуг.
Эбигейл Штаудт, управляющий адвокат Жилищной группы Общества юридической помощи Кливленда, и другие адвокаты заявили, что некоторые арендодатели избегают капитального ремонта, чтобы вытеснить арендаторов. По ее словам, большинство арендодателей в зоне обслуживания Штаудта в Огайо знают, что помощь с арендной платой уже есть или уже в пути, но другие разочаровались, ожидая помощи.
«Просто потребовалось больше времени, чтобы перейти от подачи заявки к чеку в руках арендодателя, поэтому я думаю, что есть некоторые арендодатели — которых, вероятно, меньшинство — которые взяли дело в свои руки», — сказал Штаудт в марте.
Согласно отчету Гражданско-правовой клиники Терри Уэста при Университете Талсы, в январе прошлого года 97% выселений в округе Талса, штат Оклахома, были поданы за просроченную арендную плату. Поскольку арендодатели не могут выселять арендаторов за просроченную арендную плату в соответствии с запретом CDC, Эрик Халлетт, координатор по защите жилья в штате Службы юридической помощи Оклахомы, ожидал, что количество выселений резко сократится. Это не совсем то, что произошло.
«Предполагается, что моратории CDC на выселения предотвращают выселения на основе арендной платы, и если 97% наших выселений основаны на арендной плате, почему количество заявлений о выселении сократилось только на треть?» — сказал Халлет.
Адвокаты по оказанию юридической помощи в семи штатах заявили, что некоторые домовладельцы в своих заявлениях о выселении переместили обвинения в неуплате арендной платы, сославшись на нарушения условий аренды и другие претензии, которые лишают арендаторов права на защиту в соответствии с местными, государственными и федеральными запретами.
В округе Талса Халлетт сказал, что наиболее распространенным нарушением аренды, которое в настоящее время упоминается в документах о выселении, является причастность арендатора к преступной деятельности. По его словам, в этих утверждениях часто отсутствуют доказательства, такие как полицейский отчет, ссылка или арест, что затрудняет их доказывание в суде домовладельцем.
Некоторые арендаторы были выселены на основании обвинений в том, что они представляют угрозу для здоровья и безопасности, в том числе из-за жалоб на неудобства, сказала Ора Проховник, директор по судебным разбирательствам и политике в Eviction Defense Collaborative в Сан-Франциско.
«Некоторые арендодатели усиливают свои обвинения, чтобы попытаться соответствовать этому определению», — сказала Маргарет ДеМаттео, старший надзирающий поверенный юридической помощи пожилым людям в Сан-Франциско. «К сожалению, это означает, что большинство людей с ограниченными возможностями выселяются».
По словам Проховника, многие выселения, ссылающиеся на проблемы общественного здравоохранения и безопасности, происходят в общинах с доступным жильем, которые предоставляют жителям поддерживающие услуги, такие как помощь в психиатрической помощи или трудоустройстве.
«Идет эскалация некоторых из этих… так называемых неприятных действий», — сказал Проховник, потому что арендаторы не получают необходимой поддержки.
Проховник добавил, что некоторые поставщики жилья «используют выселение как модификацию поведения. И это довольно тяжелая дубинка».
Поскольку экономические последствия пандемии продолжаются, некоторые арендодатели расторгли договоры аренды с арендаторами, которые с прошлого года просрочили арендную плату. Адвокаты по оказанию юридической помощи в пяти штатах, в том числе в Огайо, Луизиане и Миссисипи, заявили, что они стали свидетелями растущего числа выселений, поданных против этих «остаточных» арендаторов, которые продолжают оставаться в собственности после окончания срока их аренды.
В некоторых судах, по словам адвокатов по оказанию юридической помощи, судьи рассматривают выселение оставшегося имущества как замену просроченной арендной платы. В этих местах суды, как правило, встают на сторону жильцов, препятствуя их выселению.
Другие суды решают в каждом конкретном случае. Письма, текстовые сообщения или другое общение между арендодателями и арендаторами иногда могут убедить судей в том, что выселение действительно было связано с арендной платой, сказал Таггл, глава юридической службы Юго-Восточной Луизианы.
Иллюстрируя этот лоскутный подход к одному вопросу, Халлетт сказал, что в Оклахоме суды в сельских районах в основном избегают выселения оставшихся арендаторов, в то время как судьи в крупнейших округах считают, что просроченная аренда затмевает запрет CDC.
«Это огромный, серьезный провал приказа CDC», — сказал Халлетт. «На самом деле эти моратории действуют уже год, и большинство договоров аренды не превышают одного года, поэтому для всех этих семей, которые были защищены мораториями на выселение, срок их аренды истекал, поэтому все меньше и меньше они фактически защищены CDC в округах и штатах, где судьи допустят истечение срока аренды, чтобы обойти защиту CDC».
В Калифорнии арендодатели также могут снимать строительные единицы с рынка аренды в соответствии с законом штата, который называется Законом Эллиса. Некоторые арендодатели использовали закон, чтобы продолжать выселять арендаторов во время пандемии.
Для Халлетта уклонение от запрета на выселение подтверждает стремление Оклахомы обеспечить жильцам доступ к адвокатам.
«Я думаю, что все эти лазейки показывают, почему важно иметь право на помощь адвоката в жилищном суде, потому что, хотя умный юрист воспользуется лазейками, юрист, оказывающий юридическую помощь, поможет закрыть эти лазейки», — сказал Халлетт.
ВООРУЖЕНИЕ АРЕНДАТОРОВ АДВОКАТАМИ
В жилищных судах у большинства арендаторов нет адвокатов, но у большинства арендодателей они есть. Арендаторы без адвоката имеют гораздо больше шансов проиграть в суде.
Это создает дисбаланс власти, когда адвокаты арендодателей могут осмелиться запугать или вытолкнуть арендаторов, сказал Гудман, директор службы жилищного строительства Районной юридической службы округа Лос-Анджелес.
«Существуют огромные различия в исходах дел, когда кого-то представляют адвокаты», — сказала она. «Процесс не ясен и не чист, … и есть много побочных последствий выселения (незаконно задержанного) на ваше имя».
Эта проблема обостряется по мере роста числа выселений во время пандемии. Арендаторы без консультации могут заключать неблагоприятные соглашения, которые ставят под угрозу их способность переехать в новое жилье. Адвокаты помогают клиентам договариваться о так называемых «мягких посадках», таких как дополнительное время, деньги для покрытия расходов на переезд или соглашение не сообщать о случаях выселения в фоновые агентства, сказал Брэндон Лоуренс, управляющий адвокат Рабочей группы по праву на консультирование для Фонд правовой помощи Лос-Анджелеса.
Судебные решения о выселении и другие жилищные споры могут годами фигурировать в отчетах жильцов, даже если они выиграют свои дела, что потенциально может повлиять на их способность обеспечить себе жилье в будущем.
«Мы ничего не уладим… если арендодатель не согласится замаскировать дело, то есть скрыть его от общественности», — сказал Грегори Э. Нолл, генеральный директор и главный юрисконсульт Общества юридической помощи Сан-Диего, которое управляет жильем. Пилотная программа, которая гарантирует предоставление консультаций жильцам, отвечающим установленным требованиям, в делах о выселении.
Запечатывание записей предотвращает внесение арендаторов в реестр, к которому арендодатели могут получить доступ при проверке потенциальных арендаторов. Нолл описывает реестр как «ужасную черную дыру» жилищных споров.
«Исход (дела) значения не имеет», — сказал Нолл. «Если там твое имя, ты не получишь квартиру, если не знаешь домовладельца».
Четыре года назад Нью-Йорк стал первым городом, в котором была создана программа права на адвоката для тех, кому грозит выселение. С тех пор все больше городов, включая Кливленд, Луисвилл, Кентукки и Сан-Франциско, приняли аналогичные законы, призванные уравнять правила игры между арендаторами и арендодателями.
В марте городской совет Сиэтла принял постановление, гарантирующее арендаторам с самым низким доходом адвокатов. Месяц спустя Вашингтон стал первым штатом, принявшим закон о праве на адвоката. Законодатели Мэриленда также рассматривают законопроект, который предоставит арендаторам с низким доходом доступ к адвокату в процессе выселения.
В странах, где право на адвоката не закреплено законом, пробел могут восполнить пилотные программы. В 2015 году Калифорния запустила программу по оказанию юридических услуг арендаторам, которым грозит выселение в семи округах.
Эдмунд Виттер, старший управляющий адвокатом проекта жилищного правосудия Коллегии адвокатов округа Кинг, сказал, что программа Вашингтона станет первой в этой стране, предоставляющей право на адвоката в сельской местности.
«Арендодателям сходит с рук убийство в сельской местности», — сказал Уиттер. «Случаи гораздо более вопиющие, хотя их меньше».
Уолл, арендатор в Сан-Диего, имеет опыт работы в сфере аренды, поэтому она знала, к кому обратиться за помощью, когда получила уведомление о выселении. Она связалась с представителем городского совета, который направил ее в некоммерческую общественную организацию ACCE Institute, а также в компанию Legal Shield и Общество правовой помощи Сан-Диего, которые назначили ей адвоката.
В феврале адвокат Уолл заявила в судебных документах, что ее арендодатель не смог произвести в квартире электрический, водопроводный и другие значительные ремонтные работы. В записях также утверждается, что выселение было подано против Уолл в отместку за ее просроченную арендную плату, связанную с пандемией, ее просьбы о ремонте и ее жалобу в город.
В начале марта Уолл получила письмо, в котором говорилось, что управляющая компания ее арендодателя закрыла дело. Она почувствовала прилив облегчения, хотя и ненадолго.
«Что происходит после ковида, и она хочет меня выгнать?» она сказала.
Она мечтает накопить достаточно денег, чтобы основать некоммерческую организацию для оказания помощи жертвам травм и купить собственный дом.
— Это твой дом, твои стены, — сказала она. «Вам не нужно беспокоиться о том, что кто-то скажет: «Убирайся к черту с моей собственности. … Я больше не хочу сдавать вам в аренду».
Нажмите здесь, чтобы прочитать полную статью в The Sun Herald.