Lagt ut 9. mai 2021
4: 18 pm
Skrevet av Carly Stern og Mollie Bryant i The Sun Herald 05.
Genea Wall hvilte i leiligheten sin i San Diego, California en novemberkveld da det ringte på døren. Wall pleiet et åpent sår på foten hennes, som ikke hadde vært i full styrke siden en operasjon i 2019, så hun reiste seg sakte for å finne en merknad festet til inngangsdøren.
Avisen uttalte at utleieren hennes trakk boligen fra leiemarkedet for å "utføre betydelig reparasjon og ombygging." Hun hadde 60 dager på seg.
Til å begynne med følte Wall at dette måtte være en slags syk, gjengjeldende spøk, sa hun. Siden august har hun bedt utleieren om å reparere leiligheten med to soverom hun tidligere hadde delt med tanten. Men utleieren hennes svarte at disse reparasjonene ikke var høyt på listen hennes, viser e-poster.
Wall, en 48 år gammel svart kvinne, prøvde å komme til enighet og fortsatte å betale husleie gjennom oktober mens hun tok seg av veggedyr, mugg og et hull på kjøkkenet hennes der skadedyr kom inn, sa hun. Forholdene var spesielt skadelige for Walls astma og eksem, i tillegg til fotskaden som allerede begrenset hennes timer og inntekt som entreprenør for Uber, Lyft og Instacart.
Wall sendte til slutt inn en klage om håndhevelse av kode gjennom byen, sa hun. Hun punget ut penger for utgifter som gassing, og hun kunne knapt sove av stresset. Da husleien i november forfalt, sendte Wall inn et dokument som lar California-innbyggere kreve økonomisk nød fra pandemien og få beskyttelse fra statens utkastelsesforbud.
Det var da varselet kom.
"Jeg fortsatte å føle: 'Er jeg på et hamsterhjul av kaos?'" sa hun. «Når du er midt i kaoset, begynner du å strekke deg etter sugerør. Og noen ganger har de stråene ingenting festet til seg, og du faller.»
Omtrent åtte måneder siden Centers for Disease Control and Prevention (CDC) forbød visse utkastelser, sier talsmenn at mange som står i fare for å miste hjemmene sine fortsatt ikke vet at regelen eksisterer - en alvorlig feil når leietakere må fylle ut papirer for å bli beskyttet av moratoriet.
Og 12 rettshjelpsadvokater, boligadvokater og andre eksperter fortalte Big If True at forbudet ikke har forhindret utleiere i å utnytte smutthull i politikken eller helt omgå den.
Talsmenn sier at utleiere legger inn flere utkastelser som hevder kriminell aktivitet og andre brudd på leieavtaler som ikke dekkes av forbudet. I noen tilfeller kan leietakere som bør beskyttes møte utkastelse og skylde både tilbakeleie og resten av leiekontrakten.
I mellomtiden presser et blomstrende boligmarked boligprisene opp og leietakere ut, ettersom eiendomseiere søker å kapitalisere på stigende verdier eller selv flytte inn i utleieenheter under økonomiske vanskeligheter.
Etter måneder med belastning har noen konflikter mellom utleiere og deres leietakere ført til vold.
I mars ble en utleier i Albany, New York arrestert på grunn av påstander om at han kidnappet to leietakere med våpen og etterlot dem på en kirkegård. New York City stasjon WABC rapporterte at handlingene hans stammet fra frustrasjon over at han ikke kunne kaste ut leietakerne på grunn av CDC-moratoriet.
En av klientene til Southeast Louisiana Legal Services ble knivstukket under en krangel med utleieren, sa administrerende direktør Laura Tuggle. I en annen sak ringte en gravid kvinne politiet etter at en uniformert sheriffs stedfortreder forsøkte å tvinge henne ut av hjemmet hennes uten noen utkastelsespapirer eller myndighet til å gjøre det, ettersom varamedlemmer ikke kaster ut leietakere i Louisiana.
New Orleans Advocate rapporterte i mars at stedfortrederen, som Tuggle sa var en venn av utleieren, var gjenstand for en intern etterforskning ved Jefferson Parish Sheriff's Office.
"Jeg tror desperasjonen som mange mennesker føler virkelig begynner å komme ut så sent i pandemien," sa Tuggle. "Slike ting - de skjer bare ikke vanligvis."
Huseiere som trakasserer, truer og overfaller leietakere har nådd et nytt nivå, sa Cassandra Goodman, direktør for bolig- og hjemløsetjenester for Neighborhood Legal Services i Los Angeles County.
"De bare mistet det," sa hun. "Og leietakerne bærer byrden av det."
ANDRE ÅRSAKER TIL UTVIKLING
Da millioner av amerikanere mistet arbeidet for et år siden, opprettet Mississippi et utkastelsesforbud for hele staten. Før det utløp i juni i fjor, ga moratoriet et glimt av hvordan enkelte utleiere ville reagere på slike forbud.
"Det vi fant veldig raskt var huseiere som prøvde å komme seg rundt utkastelsesmoratoriet," sa Mississippi Center for Justice boligadvokat Will Bedwell, og la til at han så en markant økning i ulovlige lockouter og stans av verktøy.
Abigail Staudt, administrerende advokat for Legal Aid Society of Clevelands boliggruppe, og andre advokater sa at noen utleiere har unngått å gjøre store reparasjoner for å presse leietakere ut. De fleste utleiere i Staudts serviceområde i Ohio vet at husleiehjelp er på plass eller på vei, sa hun, men andre har blitt frustrerte mens de venter på lettelsen.
"Det har bare tatt lengre tid å gjøre omslaget fra søknad til en sjekk i utleiers hånd, så jeg tror det er noen utleiere - som sannsynligvis er i mindretall - som har tatt saken i egne hender," sa Staudt i mars.
I januar i fjor ble 97 % av utkastelsene i Tulsa County, Oklahoma søkt om forfalt leie, ifølge en rapport fra University of Tulsas Terry West Civil Legal Clinic. Fordi utleiere ikke kan kaste ut leietakere for forfalt husleie under CDC-forbudet, forventet Eric Hallett, den statlige koordinatoren for boligstøtte for Legal Aid Services of Oklahoma, at utkastelsen ville falle dramatisk. Det var ikke helt det som skjedde.
"CDC-moratoriet for utkastelser er ment å forhindre husleiebasert utkastelse, og hvis 97% av utkastelsene våre er husleiebaserte, hvorfor falt utkastelsessøknadene bare med en tredjedel?" sa Hallett.
Rettshjelpsadvokater i syv stater sa at noen utleiere har flyttet påstandene i utkastelsesdokumentene sine bort fra manglende leiebetaling, med henvisning til brudd på leiekontrakter og andre krav som gjør leietakere ikke kvalifisert for beskyttelse under lokale, statlige og føderale forbud.
I Tulsa County sa Hallett at det vanligste bruddet på leieavtalen som for tiden er sitert i utkastelsesdokumenter, er at leietakeren var involvert i kriminell aktivitet. Disse påstandene mangler ofte bevis, som en politirapport, sitering eller arrestasjon, sa han, noe som gjør dem vanskelige for en utleier å bevise i retten.
Noen leietakere har blitt kastet ut basert på påstander om at de utgjorde en helse- og sikkerhetstrussel, inkludert gjennom plageklager, sa Ora Prochovnick, direktør for rettssaker og politikk ved Eviction Defense Collaborative i San Francisco.
"Noen utleiere forsterker påstandene sine for å prøve å passe til den definisjonen," sa Margaret DeMatteo, overordnet advokat ved Legal Assistance to the Elderly i San Francisco. "Dessverre, det som oversettes til er at de mest funksjonshemmede blir kastet ut."
Mange utkastelser som siterer folkehelse- og sikkerhetsproblemer forekommer i rimelige boligsamfunn som tilbyr støttetjenester til innbyggerne, for eksempel hjelp med psykisk helsevern eller sysselsetting, sa Prochovnick.
"Det er en eskalering av noen av disse … såkalte plageatferdene," sa Prochovnick, fordi leietakere ikke har fått den støtten de trenger.
Prochovnick la til at noen boligleverandører «bruker utkastelse som atferdsendring. Og det er en ganske tung knall å bruke.»
Etter hvert som den økonomiske virkningen av pandemien strekker seg videre, har noen utleiere sagt opp leiekontraktene til leietakere som falt på leie siden i fjor. Rettshjelpsadvokater i fem stater, inkludert Ohio, Louisiana og Mississippi, sa at de har sett et økende antall utkastelser som er inngitt mot disse «holdover»-leietakerne, som fortsetter å bo i eiendommen etter at leiekontraktene deres er avsluttet.
I noen rettsinstanser, sa rettshjelpsadvokater, anser dommere at utkastelser er et erstatningskrav for forfalt husleie. På disse stedene har domstolene en tendens til å stille seg på side med leietakere, og forhindre utkastelse av dem.
Andre domstoler avgjør sak til sak. Brev, tekstmeldinger eller annen kommunikasjon mellom utleiere og leietakere kan noen ganger overbevise dommere om at utkastelsen egentlig handlet om husleie, sa Tuggle, leder av Southeast Louisiana Legal Services.
Som et eksempel på denne lappeteppet tilnærming til en enkelt sak, sa Hallett at i Oklahoma har domstoler på landsbygda i stor grad unngått å kaste ut leietakere, mens dommere i de største fylkene mener at en utløpt leieavtale overskygger CDC-forbudet.
"Det er en stor, stor svikt i CDC-ordren," sa Hallett. "I virkeligheten har disse moratoriene pågått i ett år nå, og de fleste leieavtaler overstiger ikke ett år, så for alle disse familiene som hadde blitt beskyttet av utkastelsesmoratoriet, har leieavtalene deres utløpt, så færre og færre av de er faktisk beskyttet av CDC i fylker og i stater der dommerne vil tillate utløp av en leieavtale for å overvinne CDCs beskyttelse.»
I California kan utleiere også trekke bygningsenheter fra leiemarkedet gjennom en statlig lov kalt Ellis Act. Noen utleiere har utnyttet loven for å fortsette å kaste ut leietakere under pandemien.
For Hallett validerer unnvikede utkastelsesforbud et press i Oklahoma for å sikre at leietakere har tilgang til advokater.
"Jeg tror alle disse smutthullene viser hvorfor det er viktig å ha rett til advokat i boligretten, for mens en smart advokat vil utnytte smutthull, vil en juridisk bistandsadvokat hjelpe til med å lukke smutthullene," sa Hallett.
TILBAKE LEIER MED ADVOKATER
I boligdomstolene har de fleste leietakere ikke advokater, men de fleste utleiere har det. Leietakere uten advokat er mye mer sannsynlig å tape i retten.
Dette skaper en maktubalanse, der utleieres råd kan føle seg motet til å skremme eller presse leietakere ut, sa Goodman, boligservicedirektør for Neighborhood Legal Services i Los Angeles County.
"Det er store forskjeller når det gjelder utfall av saker når du har advokater som representerer noen," sa hun. "Prosessen er ikke klar og ren, ... og det er mange sidekonsekvenser av å få (en ulovlig internering) utkastelse i ditt navn."
Dette problemet kommer på hodet ettersom utkastelser øker under pandemien. Leietakere uten bistand kan inngå ugunstige oppgjør som setter deres mulighet til å gå over til ny bolig i fare. Advokater har hjulpet klienter med å forhandle såkalte «myke landinger», for eksempel ekstra tid, penger til å dekke flytteutgifter eller en avtale om ikke å rapportere utkastelsessaker til bakgrunnsbyråer, sa Brandon Lawrence, administrerende advokat for Right to Counsel Workgroup for Legal Aid Foundation i Los Angeles.
Utkastelsesdommer og andre boligtvister kan stå på leietakers bakgrunnsrapporter i årevis, selv om de vinner sakene sine, noe som potensielt kan påvirke deres mulighet til å sikre bolig i fremtiden.
"Vi vil ikke gjøre opp noe ... hvis utleier ikke går med på å maskere saken, som skjuler den for offentligheten," sa Gregory E. Knoll, administrerende direktør og sjefsrådgiver for Legal Aid Society of San Diego, som driver en bolig pilot som garanterer bistand til kvalifiserte leietakere i utkastelsessaker.
Forsegling av registre forhindrer leietakere i å bli registrert i et register som utleiere kan få tilgang til når de vurderer potensielle leietakere. Knoll beskriver registeret som "det fryktede sorte hullet" av boligtvister.
«Det spiller ingen rolle utfallet (av saken),» sa Knoll. "Hvis navnet ditt står der, kommer du ikke til å få en leilighet med mindre du kjenner en utleier."
For fire år siden ble New York City den første byen som opprettet et rett-til-råd-program for de som står overfor utkastelse. Siden den gang har et økende antall byer, inkludert Cleveland, Louisville, Kentucky og San Francisco, vedtatt lignende lover ment å utjevne konkurransevilkårene mellom leietakere og utleiere.
I mars vedtok bystyret i Seattle en forordning som garanterer advokater til sine leietakere med lavest inntekt. En måned senere ble Washington den første staten som vedtok en lov om rett til råd. Maryland lovgivere vurderer også et lovforslag som vil gi lavinntektsleiere tilgang til advokat i utkastelsessaker.
På steder hvor rett til bistand ikke er lovfestet, kan pilotprogrammer fylle gapet. I 2015 lanserte California et program for å tilby juridiske tjenester til leietakere som står overfor utkastelse i syv fylker.
Edmund Witter, senioradvokat ved King County Bar Associations Housing Justice Project, sa at Washingtons program vil være det første i dette landet som gir rett til å advokat i et landlig område.
"Landeiere slipper unna med drap på landsbygda," sa Witter. "Tilfellene er mye mer alvorlige, selv om de er færre."
Wall, leietakeren i San Diego, har erfaring med å jobbe med leasing, så hun visste hvor hun skulle søke hjelp da hun mottok utkastelsesvarselet. Hun kontaktet en bystyrerepresentant, som henviste henne til den ideelle samfunnsorganisasjonen ACCE Institute, sammen med selskapet Legal Shield og Legal Aid Society of San Diego, som tildelte henne en advokat.
I februar påsto Walls advokat i rettssaker at utleieren hennes hadde unnlatt å foreta elektrisitet, rørleggerarbeid og andre betydelige reparasjoner på enheten. Dokumentene hevder også at utkastelsen ble anlagt mot Wall som gjengjeldelse for hennes forfalte husleie knyttet til pandemien, hennes forespørsler om reparasjoner og hennes klage til byen.
I begynnelsen av mars mottok Wall et brev om at utleierens forvaltningsselskap hadde henlagt saken. Hun følte en bølge av lettelse, selv om den var kortvarig.
"Hva skjer etter covid, og hun vil sette meg ut?" hun sa.
Hun drømmer om å spare nok til å starte en ideell organisasjon for å betjene traumeofre og kjøpe et eget hjem.
"Det er huset ditt, veggene dine," sa hun. «Du trenger ikke å bekymre deg for at noen sier: 'Få i helvete ut av eiendommen min. … jeg vil ikke leie ut til deg lenger.'»