Publicado o 9 de maio de 2021
4: 18 pm
Escrito por Carly Stern e Mollie Bryant en The Sun Herald o 05/09/2021.
Genea Wall descansaba no seu condominio de San Diego, California, unha noite de novembro cando soou o timbre. Wall estaba cuidando unha ferida aberta no seu pé, que non tiña toda a súa forza desde unha cirurxía en 2019, polo que levantouse lentamente para atopar un aviso pegado á porta de entrada.
O xornal indicaba que o seu propietario estaba a retirar a residencia do mercado de aluguer para "realizar unha reparación e remodelación substanciais". Tiña 60 días para marchar.
Ao principio, Wall sentía que tiña que ser unha especie de broma enferma e de represalia, dixo. Desde agosto, pedía ao seu propietario que reparase o condominio de dúas habitacións que antes compartía coa súa tía. Pero o seu propietario respondeu que esas reparacións non estaban en alto na súa lista, mostran os correos electrónicos.
Wall, unha muller negra de 48 anos, intentou chegar a un acordo e continuou pagando o aluguer ata outubro mentres trataba con couzas, mofo e un burato na súa cociña onde entraban alimañas, dixo. As condicións eran particularmente prexudiciais para o asma e o eccema de Wall, ademais da lesión no pé que xa limitaba as súas horas e ingresos como contratista de Uber, Lyft e Instacart.
Wall finalmente presentou unha queixa de aplicación do código a través da cidade, dixo. Ela desembolsou diñeiro para gastos como a fumigación, e apenas podía durmir do estrés. Cando venceu o aluguer de novembro, Wall presentou un documento que permite aos residentes de California reclamar dificultades financeiras pola pandemia e obter protección contra a prohibición do desaloxo do estado.
Foi entón cando chegou o aviso.
"Seguín sentindo: 'Estou nunha roda de hamster do caos?'", dixo. “Cando estás no medio do caos, comezas a buscar pallas. E ás veces esas pallas non teñen nada pegado a elas, e caes".
Uns oito meses desde que os Centros para o Control e Prevención de Enfermidades (CDC) prohibiron certos desafiuzamentos, os defensores din que moitos que corren o risco de perder as súas casas aínda non saben que existe a regra; a moratoria.
E 12 avogados de asistencia xurídica, defensores da vivenda e outros expertos dixéronlle a Big If True que a prohibición non impediu que os propietarios exploten as lagoas da política ou que a eluden por completo.
Os defensores din que os propietarios están a presentar máis desafiuzamentos que alegan actividades delituosas e outras violacións do contrato de arrendamento que non están cubertas pola prohibición. Nalgúns casos, os inquilinos que deberían estar protexidos poden enfrontarse ao desafiuzamento e deben tanto o aluguer atrasado como o saldo do seu contrato de arrendamento.
Mentres tanto, un mercado inmobiliario en auxe está a aumentar os prezos das vivendas e os alugueres, xa que os propietarios buscan capitalizar o aumento dos valores ou mudarse a unidades de aluguer con dificultades financeiras.
Despois de meses de tensión, algúns conflitos entre propietarios e inquilinos provocaron violencia.
En marzo, un propietario de Albany, Nova York, foi arrestado baixo a acusación de que secuestrou dous inquilinos a punta de pistola e os deixou nun cemiterio. A emisora WABC da cidade de Nova York informou de que as súas accións derivaron da frustración de non poder desaloxar aos inquilinos por mor da moratoria dos CDC.
Un dos clientes de Southeast Louisiana Legal Services foi apuñalado durante unha discusión co seu propietario, dixo a directora executiva Laura Tuggle. Noutro caso, unha muller embarazada chamou á policía despois de que o adjunto dun xerife uniformado tentase forzala a saír da súa casa sen ningún papeis de desafiuzamento nin a autoridade para facelo, xa que os deputados non desaloxan os inquilinos en Luisiana.
O New Orleans Advocate informou en marzo de que o deputado, que Tuggle dixo que era amigo do propietario, foi obxecto dunha investigación interna na oficina do xerife da parroquia de Jefferson.
"Creo que a desesperación que moita xente está a sentir realmente está empezando a saír tan tarde na pandemia", dixo Tuggle. "Este tipo de cousas, normalmente non ocorren".
Os propietarios que acosan, ameazan e agreden aos inquilinos alcanzaron un novo nivel, dixo Cassandra Goodman, directora de servizos de vivenda e persoas sen fogar de Neighborhood Legal Services do condado de Los Ángeles.
"Simplemente o perderon", dixo. "E os inquilinos soportan o peso".
OUTROS MOTIVOS DE DESAFIAZAMENTOS
Como millóns de estadounidenses perderon traballo hai un ano, Mississippi creou unha prohibición de desafiuzamentos en todo o estado. Antes de que expirase o pasado xuño, a moratoria ofrecía unha visión de como responderían algúns propietarios a tales prohibicións.
"O que atopamos moi rapidamente foron propietarios que intentaban sortear a moratoria dos desafiuzamentos", dixo o avogado de vivenda do Mississippi Center for Justice, Will Bedwell, e engadiu que viu un notable aumento dos bloqueos ilegais e os cortes dos servizos públicos.
Abigail Staudt, avogada xerente do grupo de vivenda da Legal Aid Society de Cleveland, e outros avogados dixeron que algúns propietarios evitaron facer grandes reparacións para expulsar aos inquilinos. A maioría dos propietarios da área de servizo de Staudt en Ohio saben que a asistencia ao aluguer está dispoñible ou en camiño, dixo, pero outros se frustraron mentres esperaban o alivio.
"Simplemente levou máis tempo facer ese cambio da solicitude a un cheque na man do propietario, polo que creo que hai algúns propietarios, que probablemente sexan minoritarios, que tomaron o asunto polas súas propias mans", dixo Staudt en marzo.
En xaneiro do ano pasado, o 97% dos desafiuzamentos no condado de Tulsa, Oklahoma, foron presentados por aluguer vencido, segundo un informe da Clínica Xurídica Civil Terry West da Universidade de Tulsa. Debido a que os propietarios non poden desaloxar aos inquilinos por aluguer vencido baixo a prohibición dos CDC, Eric Hallett, o coordinador estatal de defensa da vivenda para os Servizos de Asistencia Xurídica de Oklahoma, esperaba que os desafiuzamentos caeran drasticamente. Non é o que pasou.
"Suponse que a moratoria dos CDC sobre os desafiuzamentos debe evitar os desafiuzamentos baseados no aluguer, e se o 97% dos nosos desafiuzamentos son baseados no aluguer, por que as solicitudes de desafiuzamento só baixaron nun terzo?" dixo Hallett.
Os avogados de asistencia xurídica de sete estados dixeron que algúns propietarios cambiaron as acusacións dos seus expedientes de desafiuzamento do non pago do aluguer, citando violacións do contrato de arrendamento e outras reclamacións que fan que os inquilinos non sexan elixibles para a protección baixo prohibicións locais, estatais e federais.
No condado de Tulsa, Hallett dixo que a violación de contrato de arrendamento máis común que se cita actualmente nas solicitudes de desafiuzamento é que o inquilino estaba implicado nunha actividade criminal. Esas acusacións moitas veces carecen de probas, como un informe policial, unha citación ou un arresto, dixo, o que dificulta que o propietario poida probalas no xulgado.
Algúns inquilinos foron desaloxados en base a acusacións de que representaban unha ameaza para a saúde e a seguridade, incluso a través de queixas molestas, dixo Ora Prochovnick, directora de litixios e políticas da Eviction Defense Collaborative en San Francisco.
"Algúns propietarios están reforzando as súas acusacións para tratar de axustarse a esa definición", dixo Margaret DeMatteo, avogada supervisora de Legal Assistance to the Elderly en San Francisco. "Desafortunadamente, o que se traduce é que as persoas máis discapacitadas están a ser desafiuzadas".
Moitos desafiuzamentos que citan problemas de saúde e seguridade pública ocorren en comunidades de vivendas asequibles que ofrecen servizos de apoio aos residentes, como axuda coa saúde mental ou o emprego, dixo Prochovnick.
"Hai unha escalada dalgúns destes... os chamados comportamentos molestos", dixo Prochovnick, porque os inquilinos non recibiron os apoios que necesitan.
Prochovnick engadiu que algúns provedores de vivenda están "utilizando o desafiuzamento como modificación do comportamento. E iso é un golpe bastante pesado de usar".
A medida que se prolonga o impacto económico da pandemia, algúns propietarios rescindiron os contratos de arrendamento dos inquilinos que quedaron atrasados no aluguer desde o ano pasado. Os avogados de asistencia xurídica de cinco estados, incluídos Ohio, Luisiana e Mississippi, dixeron que viron un número crecente de desafiuzamentos presentados contra estes inquilinos "remanentes", que seguen a permanecer na propiedade despois de que rematen os seus arrendamentos.
Nalgúns tribunais, dixeron os avogados de asistencia xurídica, os xuíces consideran que os desafiuzamentos por remanentes son un substituto do aluguer vencido. Neses lugares, os xulgados tenden a poñerse do lado dos inquilinos, evitando o seu desafiuzamento.
Outros tribunais deciden caso por caso. As cartas, mensaxes de texto ou outras comunicacións entre propietarios e arrendatarios ás veces poden persuadir aos xuíces de que o desafiuzamento foi realmente sobre o aluguer, dixo Tuggle, o xefe dos servizos xurídicos do sueste de Louisiana.
Ejemplificando este enfoque de mosaico para un único tema, Hallett dixo que en Oklahoma, os tribunais das zonas rurais evitaron en gran medida desaloxar inquilinos restantes, mentres que os xuíces dos condados máis grandes cren que un contrato de arrendamento vencido eclipsa a prohibición dos CDC.
"É unha falla enorme e importante da orde dos CDC", dixo Hallett. “En realidade, estas moratorias levan xa un ano, e a maioría dos arrendamentos non superan o ano, polo que para todas estas familias que estiveran amparadas pola moratoria de desafiuzamentos, os seus contratos de arrendamento foron vencendo, polo que cada vez son menos. en realidade están protexidos polo CDC nos condados e nos estados nos que os xuíces permitirán a expiración dun contrato de arrendamento para superar as proteccións do CDC.
En California, os propietarios tamén poden retirar as unidades de construción do mercado de aluguer a través dunha lei estatal chamada Ellis Act. Algúns propietarios estiveron aproveitando a lei para seguir desafiuzando aos inquilinos durante a pandemia.
Para Hallett, as prohibicións de desafiuzamento evitadas validan un impulso en Oklahoma para garantir que os inquilinos teñan acceso a avogados.
"Creo que todas estas lagoas mostran por que é importante ter dereito a un avogado no tribunal de vivenda, porque mentres un avogado intelixente explotará as lagoas, un avogado de asistencia xurídica axudará a pechar esas lagoas", dixo Hallett.
ARMANDO CON AVOGADOS AOS ARRENDADORES
Nos xulgados de vivenda, a maioría dos inquilinos non teñen avogados, pero a maioría dos propietarios si. Os inquilinos sen avogado teñen moito máis probabilidades de perder no xulgado.
Isto crea un desequilibrio de poder, onde os avogados dos propietarios poden sentirse envalentonados para intimidar ou expulsar aos inquilinos, dixo Goodman, o director de servizos xurídicos de barrio do condado de Los Ángeles.
"Hai grandes diferenzas en canto aos resultados dos casos cando tes avogados que representan a alguén", dixo. "O proceso non está claro e limpo... e hai moitas consecuencias colaterais para conseguir o desafiuzamento (un detentor ilegal) no teu nome".
Este problema está chegando a un punto crítico a medida que aumentan os desafiuzamentos durante a pandemia. Os inquilinos sen avogado poden entrar en asentamentos desfavorables que poñan en perigo a súa capacidade de transición a novas vivendas. Os avogados estiveron axudando aos clientes a negociar os chamados "aterrizajes suaves", como tempo adicional, diñeiro para cubrir os gastos de mudanza ou un acordo para non informar os casos de desafiuzamento ás axencias de antecedentes, dixo Brandon Lawrence, avogado xerente do grupo de traballo do dereito ao avogado do Fundación de Asistencia Legal de Los Ángeles.
As sentenzas de desafiuzamento e outros conflitos de vivenda poden permanecer nos informes de antecedentes dos inquilinos durante anos, aínda que gañan os seus casos, o que pode afectar a súa capacidade de asegurar unha vivenda no futuro.
"Non resolveremos nada... se o propietario non acepta enmascarar o caso, que o oculta ao público", dixo Gregory E. Knoll, conselleiro delegado e conselleiro xefe da Legal Aid Society de San Diego, que dirixe unha vivenda. piloto que garante asesoramento aos inquilinos cualificados nos casos de desafiuzamento.
O selado dos rexistros impide que os inquilinos se inscriban nun rexistro ao que os propietarios poden acceder ao investigar os posibles inquilinos. Knoll describe o rexistro como "o temido buraco negro" dos conflitos de vivenda.
"Non importa o resultado (do caso)", dixo Knoll. "Se o teu nome está alí, non conseguirás un apartamento a non ser que coñezas un propietario".
Hai catro anos, a cidade de Nova York converteuse na primeira cidade en crear un programa de dereito a un avogado para aqueles que se enfrontan ao desafiuzamento. Desde entón, un número crecente de cidades, entre elas Cleveland, Louisville, Kentucky e San Francisco, aprobaron leis similares destinadas a igualar o terreo de xogo entre inquilinos e propietarios.
En marzo, o Concello de Seattle aprobou unha ordenanza que garante avogados aos seus inquilinos con menores ingresos. Un mes despois, Washington converteuse no primeiro estado en adoptar unha lei de dereito a asesorar. Os lexisladores de Maryland tamén están considerando un proxecto de lei que daría aos inquilinos de baixos ingresos acceso a un avogado nos procesos de desafiuzamento.
Nos lugares onde o dereito ao avogado non está consagrado na lei, os programas piloto poden cubrir o oco. En 2015, California lanzou un programa para ofrecer servizos legais aos inquilinos que se enfrontan ao desafiuzamento en sete condados.
Edmund Witter, avogado xerente senior do Proxecto de Xustiza de Vivenda da Asociación de Avogados do Condado de King, dixo que o programa de Washington será o primeiro deste país en ofrecer dereito a asesoramento nunha zona rural.
"Os propietarios están escapando co asasinato nas zonas rurais", dixo Witter. "Os casos son moito máis flagrantes, aínda que son menos".
Wall, a arrendataria en San Diego, ten experiencia traballando no aluguer, polo que sabía onde buscar axuda cando recibiu a súa notificación de desafiuzamento. Púxose en contacto cun representante do concello, quen a dirixiu á organización comunitaria sen ánimo de lucro ACCE Institute, xunto coa empresa Legal Shield e a Legal Aid Society of San Diego, que lle asignou un avogado.
En febreiro, o avogado de Wall alegou nos arquivos xudiciais que o seu propietario non fixera electricidade, fontanería e outras reparacións importantes na unidade. Os rexistros tamén afirman que o desaloxo foi presentado contra Wall en represalia polo seu aluguer vencido relacionado coa pandemia, as súas solicitudes de reparación e a súa denuncia ante a cidade.
A principios de marzo, Wall recibiu unha carta na que a empresa de xestión do seu propietario abandonara o caso. Ela sentiu un alivio, aínda que foi de curta duración.
"Que pasa despois do covid e ela quere expulsarme?" ela dixo.
Soña con aforrar o suficiente para crear unha organización sen ánimo de lucro para atender ás vítimas de traumas e mercar unha casa propia.
"É a túa casa, as túas paredes", dixo. "Non tes que preocuparte de que alguén diga: 'Saca o inferno da miña propiedade. … Non quero alugarche máis'”.