Publié le 22 août 2024
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Stacy Holmes a récemment commencé ce qu'elle pensait être la tâche routinière consistant à payer son loyer en ligne.
Puis, un message est apparu sur le site Internet de la société de gestion immobilière, exigeant des frais de traitement de près de 60 $ pour tout paiement par carte de crédit ou de débit. Le mois précédent, ils n'étaient que de 10 $.
« J’étais choqué », a déclaré Holmes. « Ils ont fait ça sans nous prévenir. Je leur ai dit : « Je ne paierai pas les 60 $ ».
Éviter les frais plus élevés comporte un inconvénient. Pour conserver des frais de traitement de 10 $, Holmes doit payer le loyer en personne à la banque utilisée par la société de gestion immobilière.
Les locataires sont de plus en plus préoccupés par le fait de ne pas avoir suffisamment d'argent pour payer leur loyer. Les propriétaires et les gestionnaires immobiliers auxquels ils font appel ajoutent souvent une multitude de frais. On les appelle des « frais inutiles » de location parce que les frais eux-mêmes ou leurs prix gonflés ne sont souvent pas basés sur les services rendus.
« Les propriétaires et les sociétés de gestion cherchent à maximiser le montant d’argent qu’ils peuvent gagner », a déclaré Amy M. Riegel, directrice exécutive de l’ Coalition sur les sans-abris et le logement dans l'Ohio (COHHIO)). « Souvent, ces propriétaires ne sont pas situés dans nos communautés. Ce n’est pas comme si vous louiez un logement à la grand-mère de votre meilleure amie du lycée. »
Les frais de location sont en hausse à un moment où le logement devient de moins en moins abordable pour de nombreuses familles de la classe ouvrière. Et il est souvent difficile pour les locataires de les éviter, à moins que les frais de location ne soient pas inscrits dans le bail du locataire.
À chaque étape du processus de location, les locataires sont confrontés à des frais inutiles. Lorsqu'ils recherchent un logement, les locataires doivent souvent payer des frais de traitement de dossier, parfois de 100 à 150 dollars. Les frais de dossier ne sont généralement pas remboursables si la personne n'obtient pas le logement. Si le locataire obtient le logement, des frais administratifs peuvent lui être facturés. Et oubliez le paiement anticipé du premier et du dernier mois de loyer. De nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers exigent désormais trois mois de loyer à l'avance ainsi qu'un dépôt de garantie.
Une fois locataire, le locataire peut être confronté à d'autres frais. Des frais pour l'entretien de base des parties communes comme les couloirs. Des frais pour les forfaits de câble et de technologie, qui sont exigés même si le locataire ne veut pas de service de câble et d'Internet ou s'il les obtient directement d'un fournisseur de services. Des frais de retard, qui sont souvent si élevés qu'ils représentent une part substantielle du loyer mensuel d'un locataire.
Les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière ne divulguent souvent pas ces frais inutiles aux locataires lors de la signature du bail. Ces frais sont souvent arbitraires : tous les locataires ne sont pas obligés de les payer. Et comme Holmes l'a découvert, ces frais peuvent monter en flèche sans préavis, voire sans préavis.
« Nous pensons qu’il s’agit d’une pratique de consommation totalement trompeuse que nous constatons partout dans l’État », a déclaré Riegel à propos des frais de déchets.
Les locataires ont peu de protections juridiques contre ces frais
En l'absence de lois sur les frais de location inutiles dans l'Ohio et de protections minimales dans le Grand Cleveland, ces frais sont généralement légaux. Si les frais impayés s'accumulent suffisamment, un propriétaire peut choisir de déposer une demande d'expulsion.Un projet de loi visant à lutter contre les frais de déchets a été présenté au Capitole en mai.ainsi que, L'administration Biden a proposé des réglementations visant à lutter contre les frais de déchets.)
« Il est regrettable qu’en Ohio, lorsqu’il s’agit des relations locataire-propriétaire, tout le pouvoir soit entre les mains du propriétaire », a déclaré Riegel.
Andrew Morris, propriétaire de Realty Trust Services LLC, la société de gestion immobilière auprès de laquelle Holmes loue sa maison de Maple Heights, a déclaré que les frais de déchets « sont une question de perspective ».
« Nous pensons que chaque frais ou service que nous facturons comprend un avantage que nous ne serions pas en mesure d'offrir sans ces frais ou compense un coût que nous ne pourrions pas supporter facilement en tant qu'entreprise », a-t-il écrit dans un e-mail à Signal Cleveland.
De nombreux défenseurs du logement s'inquiètent de la tendance croissante à un manque de transparence dans les frais inutiles facturés aux locataires. Au lieu d'être liés à des éléments précis tels que le paiement du loyer ou l'accès à Internet, leur finalité n'est pas toujours claire.
Cela comprend les « frais d’administration » ou les « frais administratifs » que de nombreux propriétaires facturent désormais lorsqu’un locataire emménage dans un logement. Certains sites Web de location donnent une description générale des frais d’administration comme couvrant des éléments tels que les demandes de location et la détention d’un logement. Cependant, de nombreux propriétaires et sociétés de gestion immobilière facturent déjà des frais de demande et des frais de détention distincts. Les frais administratifs s’élèvent généralement à 100 $ ou plus, a déclaré Kris Keniray, directeur associé du Centre de logement équitable pour les droits et la recherche,
« Je n'ai pas vu ces termes clairement définis, donc je ne sais pas avec certitude ce qu'ils recouvrent », a-t-elle déclaré.
« Nous avons besoin d’une certaine réglementation » pour nous débarrasser des frais inutiles
Les frais de paiement du loyer par carte de crédit ou de débit sur le site Web de Realty Trust Services ont récemment grimpé en flèche après que la société a commencé à utiliser un logiciel différent, a déclaré Morris. Il a déclaré que le fournisseur qui gère les paiements a choisi de ne pas utiliser de frais fixes de 10 $. Au lieu de cela, les nouveaux frais sont basés sur 4 % du loyer mensuel total d'un locataire, ce qui signifie que le coût est considérablement plus élevé.
« Nous ne gagnons pas d'argent en frais de traitement », a écrit Morris dans un e-mail adressé à Signal Cleveland.
Il ne considère pas les frais de traitement élevés comme des frais inutiles, car il affirme que les locataires peuvent les éviter. Ils peuvent payer en personne à la banque. Morris a déclaré que les frais de 10 $ couvrent les coûts tels que la saisie manuelle de ces paiements par son personnel dans le système comptable de l'entreprise.
En fait, les locataires peuvent payer leur loyer sans payer de frais, a expliqué M. Morris. Il s'agit d'effectuer un paiement par chambre de compensation automatisée (ACH), qui transfère électroniquement l'argent du compte courant du locataire à la société.
« Je pense que nous obtenons les meilleurs résultats pour les résidents et nos clients propriétaires lorsque les locataires choisissent l’option gratuite », a écrit Morris par e-mail à Signal Cleveland. « Mais parfois, les autres options sont vraiment utiles en cas de besoin et elles sont bien utilisées, même avec les coûts supplémentaires associés. »
Holmes a déclaré qu'elle avait recherché une option gratuite sur le portail du site Web de l'entreprise où les locataires paient un loyer.
« Personnellement, je n'en ai pas vu sur le site », a-t-elle déclaré. « Lorsque j'ai vu ces frais de 58.72 $, j'ai été choquée et j'ai quitté le site. »
Holmes estime qu'il est injuste que les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière facturent des frais aussi élevés aux locataires, en particulier pour le paiement du loyer.
« Nous avons besoin d’une certaine réglementation ou d’une certaine responsabilisation visant à éliminer ces frais inutiles », a-t-elle déclaré.
Morris a déclaré qu'il ne s'opposait pas à ce que son secteur élabore des normes sur les frais inutiles. Il «soutiendrait également une législation qui exigerait que les frais potentiels soient clairement divulgués». Il a déclaré que ces informations pourraient figurer sur la première page d'un bail, dans les documents de marketing d'une entreprise et sur la page Web précédant une demande de location en ligne.
« Bien que je pense qu'une transparence accrue aiderait les consommateurs à prendre des décisions éclairées, je pense qu'une législation de grande portée aura un effet modérateur qui nuira négativement aux locataires et aux propriétaires à long terme », a écrit Morris par courrier électronique.
« Soit les options et les services seront retirés du marché, ce qui signifie que certaines personnes auront moins d’options – généralement celles qui en ont le plus besoin – soit les dépenses supplémentaires entraîneront de nouvelles augmentations du coût de base du service pour les propriétaires et les locataires », a-t-il écrit.
De nombreux locataires et défenseurs du logement ne voient aucun scénario dans lequel le fait de facturer des frais élevés ou douteux pourrait être bénéfique pour les locataires, en particulier lorsque les propriétaires ont légalement le dessus dans l'Ohio. Riegel de COHHIO a déclaré qu'elle était frustrée par le manque de recherche sur l'ampleur de l'impact des frais inutiles sur les locataires de l'Ohio. Selon elle, disposer de telles données faciliterait le lobbying en faveur de réglementations et de lois visant à identifier le problème.
« Je pense que ce déséquilibre encourage de nombreux groupes à en profiter, en particulier les individus qui pourraient être plus vulnérables dans nos communautés », a déclaré Riegel de COHHIO.
Des locataires de plus en plus pris dans des situations de loyers et de charges élevés
Les loyers ont commencé à grimper dans le Grand Cleveland et dans l'Ohio avant la pandémie et sont restés élevés sur le marché immobilier post-pandémie. De nombreuses familles de travailleurs ont déjà du mal à payer leur loyer, même avant que des frais inutiles ne s'y ajoutent.
Un récent rapport du COHHIO souligne le nombre élevé de familles de la classe ouvrière qui souffrent d’un manque de logements abordables. Le rapport montre l'écart entre le revenu de nombreux habitants de la classe ouvrière de l'Ohio et les loyers qu'ils doivent payer. Les loyers utilisés dans le rapport étaient même légèrement inférieurs à ceux des appartements de deux chambres typiques de l'Ohio et des zones métropolitaines et des comtés de l'État. L'analyse, qui s'appuie sur des données gouvernementales, estime le salaire moyen du locataire type.
Dans l'Ohio, une personne a besoin d'un salaire horaire de 20.81 $ pour se permettre de louer un appartement de deux chambres à 1,082 18.26 $ par mois. Le salaire horaire du locataire moyen est inférieur à 21.31 $. Dans une grande partie du Grand Cleveland, une personne a besoin d'un salaire horaire de 1,108 $ pour se permettre de louer un appartement de deux chambres à 19.82 XNUMX $. Le salaire horaire du locataire moyen de XNUMX $ n'atteint pas ce seuil.
Riegel a déclaré que le rapport montre que de nombreuses familles ont du mal à payer le loyer. Elle a déclaré que les frais inutiles ne font qu'ajouter à ce fardeau. Matthew Vincel, avocat en chef de La Société d'aide juridique de ClevelandSelon le groupe de pratique du logement de l'Université de Toronto, ces deux facteurs combinés peuvent provoquer une crise potentielle pour les familles.
« Dans le contexte d’une expulsion, ces frais de retard entrent généralement en jeu », a-t-il déclaré. « Lorsque ces propriétaires facturent ces frais de retard extraordinairement élevés, ils s’accumulent et peuvent souvent servir de base à une demande d’expulsion. »
Ainsi, même quelques jours de retard dans le paiement du loyer peuvent potentiellement déclencher une expulsion.
Les locataires de Cleveland, Cleveland Heights, Euclid, Lakewood et Warrensville Heights sont protégés contre les frais de retard exorbitants des propriétaires, car les ordonnances limitent ce qui peut être facturé. À Cleveland, par exemple, la plupart des frais de retard ne peuvent pas dépasser 25 $ ou 5 % du loyer mensuel.
« Les locataires doivent être conscients des limites imposées aux frais de retard dans leur communauté et comprendre qu'ils ont le droit de refuser de payer des frais de retard qui dépassent les plafonds mis en place par les ordonnances locales », a déclaré Vincel.
Les frais de pacotille n'existent pas depuis si longtemps
La tendance des propriétaires et des gestionnaires immobiliers à facturer des frais exorbitants semble être une particularité du marché immobilier pandémique/post-pandémique.
Vincel a déclaré que l’augmentation des frais de dossier non remboursables en est un exemple.
« Ces frais de dossier sont relativement nouveaux », a-t-il déclaré. « Il y a cinq ans, les propriétaires acceptaient que les vérifications d'antécédents ne soient que le coût de l'exploitation et qu'ils n'essayaient pas de les répercuter sur les locataires.
« Aujourd’hui, ils le font parce qu’ils le peuvent, en particulier dans la région de Cleveland », a déclaré Vincel. « Il y a un tel manque de logements abordables que les gens sont désespérés. S’ils voient que la seule façon de trouver un logement décent est de payer quatre frais de dossier de 100 dollars, ils se sentent obligés de le faire parce qu’ils ont l’impression qu’ils n’ont pas d’autres choix. »
Selon lui, les frais de dossier ne reflètent souvent pas les coûts réels supportés par les propriétaires pour la prestation d'un service. Par exemple, Vincel a déclaré que les vérifications d'antécédents et autres contrôles ne coûtent généralement pas plus de 30 à 40 dollars aux propriétaires. Les frais de traitement des demandes sont de plus en plus trois à cinq fois supérieurs à ce montant.
Lorsque Signal Cleveland a publié un article il y a quelques semaines demandant aux lecteurs de partager leurs expériences avec les frais inutiles, les frais de dossier étaient une plainte courante. Plusieurs se sont demandés si les propriétaires utilisaient cette pratique pour gagner de l'argent. Ils pensaient que les propriétaires avaient pour habitude de continuer à accepter les demandes après la location d'un logement.
Keniray, du Fair Housing Center, a déclaré que les lecteurs pouvaient avoir une intuition raisonnable. Elle a déclaré qu'il y a quelques années, elle avait participé à une discussion entre des propriétaires, des défenseurs du logement équitable et d'autres personnes visant à trouver des moyens de répondre aux besoins locaux en matière de logement. La question de trouver une solution pour que les locataires soient obligés de payer plusieurs frais de dossier a été soulevée. Keniray a déclaré que les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière ont organisé des manifestations.
« Un très grand fournisseur de logements d'entreprise, qui participait au dialogue, a dit : « Non, non, non, non, non ! Cela fait partie de notre source de revenus », a déclaré Keniray.
La plupart des propriétaires ne considèrent pas les demandes comme une source de revenus, a déclaré Ralph McGreevy, directeur de l'exploitation de l' Association des appartements du nord de l'Ohio (NOAA). Il s'agit de la plus grande organisation sectorielle pour les propriétaires de propriétés multifamiliales et les sociétés de gestion du nord-est de l'Ohio.
McGreevy a déclaré qu'il ne pensait pas que les frais inutiles soient très courants, en particulier parmi ce qu'il appelle les propriétaires et les sociétés de gestion immobilière « professionnels ». Il définit les professionnels comme ceux qui font le travail à temps plein avec une équipe d'au moins 10 personnes. Par exemple, il a déclaré que les frais de candidature des membres de la NOAA s'échelonnent entre 45 et 60 dollars.
« Facturer des frais pour les produits indésirables, c'est comme prendre un repas que vous ne méritez pas », a déclaré McGreevy.
Il a déclaré que le fait de facturer des frais qui ne reflètent pas le coût réel de l’activité pourrait potentiellement nuire à une entreprise.
« Vous ne mettez pas votre carrière en péril pour quelques dollars sur des honoraires de pacotille qui pourraient vous attirer des ennuis », a-t-il déclaré.
Les propriétaires ne peuvent pas facturer des frais de déchets qui ne figurent pas dans le bail du locataire
Holmes a déclaré qu'elle n'était pas familière avec les frais de déchets avant de louer sa maison de Maple Heights auprès de Realty Trust Services.
Elle avait vécu dans sa propre maison pendant des années. Après un divorce, elle s'est retrouvée à nouveau sur le marché de la location. Holmes a loué une maison à Walton Hills pendant quelques années à un propriétaire individuel, qui ne lui demandait pas de loyer. Puis le propriétaire a vendu la maison, ne lui laissant que 40 jours pour trouver un nouveau logement.
« J’ai dû trouver ce que je pouvais trouver », a-t-elle déclaré. « C’est ainsi que j’ai fini là où je suis aujourd’hui. »
Après avoir signé le bail, Holmes a déclaré qu'un employé de Realty Trust Services lui avait dit qu'elle devrait payer des frais de location mensuels de 35 $. Elle ne se sentait pas en mesure de le contester car elle avait besoin d'un endroit où vivre.
Après avoir emménagé, elle a regretté de ne pas avoir payé les frais, car elle ne voyait pas ce qu'elle obtiendrait en échange. Elle a envoyé un e-mail à l'entreprise au sujet des frais de 35 $.
« Je ne reçois aucun service de votre part », a-t-elle déclaré, paraphrasant un e-mail qu'elle a envoyé à l'entreprise.
« Vous n'offrez pas de service de déneigement, ni de service d'entretien de pelouse. Vous n'offrez rien. Je ne paie pas. »
Elle estimait également qu'elle ne bénéficiait pas des services de base. Holmes a signalé à la société de gestion de l'humidité et de la moisissure dans son sous-sol ainsi que d'autres problèmes connexes. Holmes a déclaré qu'il avait fallu environ six semaines à Realty Trust Services pour commencer à les résoudre.
« Cette tâche a été confiée à un technicien externe », a écrit Morris à Signal Cleveland par e-mail. « Le technicien nous a dit que le locataire ne la recontactait pas. »
Holmes a des messages texte montrant ses communications avec l'équipe de maintenance.
L’entreprise n’a jamais réagi lorsque Holmes a décidé de cesser de payer les frais mensuels de 35 $.
« [Un] ensemble d'avantages pour les résidents n'aurait pas dû lui être attribué au moment où elle a signé son bail », a écrit Morris. « Nous n'exigeions pas cela. »
Il y a probablement une autre raison pour laquelle la société de gestion immobilière n'a pas forcé Holmes à continuer de payer les frais de 35 $. Vincel, de Legal Aid, a déclaré qu'elle bénéficiait de l'une des rares protections juridiques contre les frais inutiles.
« La meilleure façon pour les locataires d’éviter ces frais est de signer un bail écrit qui décrit clairement les frais dont ils seront responsables en dehors du montant du loyer mensuel », a-t-il déclaré.
Source : Signal Cleveland - Comment les « frais inutiles » peuvent mettre à mal les locataires et déclencher des expulsions