Publié le 13 avril 2023
8 h 59
By Lee Chilcoté
Le mois dernier, la ville de Cleveland poursuivi les propriétaires de plusieurs immeubles d'appartements délabrés près de Shaker Square, invoquant des inquiétudes concernant les violations du code, notamment le manque de chauffage, les fuites de plomberie, les ascenseurs qui ne fonctionnent pas et d'autres problèmes. Selon le dépôt, les conditions de vie aux 12500, 12600 et 12701 Shaker Boulevard sont « intolérables » et constituent à la fois une menace pour la sécurité publique et une nuisance publique. Comme plusieurs ont noté, l'affaire marque un nouveau chapitre dans la lutte de la ville contre les propriétaires négligents, et les responsables de la ville l'appellent une approche plus dure et plus proactive.
Pour l'instant, cependant, l'affaire est au point mort car les propriétaires ont demandé à la déplacer du tribunal du logement de Cleveland au tribunal fédéral, une décision qui, selon la ville, est une tactique dilatoire et a contesté.
Les propriétaires de l'immeuble disent qu'ils ont investi des millions dans la propriété et se sont engagés à réparer le bâtiment pour se conformer au code de la ville. Cependant, avec plus de 100 violations ouvertes et certains locataires sans chauffage depuis plus de deux ans, la ville souhaite que les réparations s'effectuent plus rapidement et pense avoir de bons arguments.
Quelles sont les chances que le procès aboutisse à ce que le bâtiment soit déclaré nuisance publique ? Le Land a récemment rencontré plusieurs professionnels du droit pour connaître leurs opinions, qui étaient mitigées, un avocat affirmant que la propriété ne respecte probablement pas le statut de nuisance publique et un autre affirmant que la ville a un bon dossier et devrait être intenter plus de poursuites. Nous avons également contacté la ville pour en savoir plus sur l'affaire et pourquoi ils ont décidé de la porter, mais le directeur juridique Mark Griffin a déclaré que la ville ne commentait pas les affaires en cours et a renvoyé The Land au rôle du tribunal.
Que se passe-t-il dans un procès pour nuisance ?
Catherine Donnelly, avocate principale chez La Société d'aide juridique de Cleveland, a expliqué qu'en vertu de la loi de l'État (3767.41 du Code révisé de l'Ohio), un plaignant peut intenter une action en justice contre un propriétaire. Le plaignant (demandeur) peut être une partie intéressée comme un voisin à moins de 500 pieds, un locataire ou une ville. Un prêteur peut également intenter une action en redressement judiciaire (un séquestre peut prendre en charge un bien pour le sauvegarder si le propriétaire n'en prend pas soin).
En règle générale, une poursuite pour nuisance est intentée lorsque "la propriété est inférieure aux normes et cela a un impact sur la santé et la sécurité", a déclaré Donnelly, affirmant que le problème peut être soit un crime, soit des conditions de propriété, mais ce sont surtout les villes qui peuvent poursuivre avec succès pour des conditions criminelles. Le procès de Cleveland contre les propriétaires du Shaker Blvd. immeubles d'appartements cite de nombreuses violations du code du bâtiment ouvert ainsi qu'une poignée de plaintes de sécurité publique.
En règle générale, lorsqu'une entité comme la ville dépose une plainte pour nuisance, le tribunal du logement ordonne au propriétaire de "réduire la nuisance en résolvant le problème du crime ou en réparant les violations du code", a déclaré Donnelly. Un tribunal accordera généralement au propriétaire un délai pour corriger le défaut (par exemple, 30 jours). Le procès identifie généralement un séquestre pour la propriété, et "si une nuisance est déclarée et que les propriétaires ne parviennent pas à réduire la nuisance dans le délai imparti, le demandeur peut demander un séquestre", a déclaré Donnelly.
En d'autres termes, si le tribunal ordonne que le bâtiment soit réparé et que le propriétaire ne le fasse pas, le tribunal peut mettre la propriété entre les mains de quelqu'un qui le fera. Le séquestre, qui peut être un particulier, une entreprise à but lucratif, une organisation à but non lucratif ou un avocat, a le droit de percevoir le loyer et de gérer la propriété pour résoudre les problèmes. Le tribunal peut également rejeter le séquestre du demandeur et nommer le sien. Le séquestre peut utiliser les loyers perçus pour effectuer des réparations, et s'il dépense de l'argent, le propriétaire doit le rembourser lorsqu'il reprend le contrôle.
Si le séquestre effectue des réparations et que le propriétaire ne paie pas, le séquestre placera un privilège de première position sur la propriété. Cela signifie que s'il n'est pas payé, le séquestre peut exclure et le propriétaire peut perdre la propriété. Ainsi, une plainte pour nuisance qui mène à la mise sous séquestre peut entraîner le transfert d'une propriété par un propriétaire qui ne peut pas ou ne veut pas régler les problèmes de santé et de sécurité.
Les bâtiments nuisibles sont généralement vacants
Les avocats avec lesquels The Land s'est entretenu n'étaient pas d'accord sur le bien-fondé de l'affaire de la ville contre le propriétaire. Alan Weinstein, professeur émérite à la fois au Collège de droit et Collège des affaires publiques et de l'éducation à l'Université d'État de Cleveland, a déclaré que le procès ne répond peut-être pas au statut de nuisance publique, mais qu'il pourrait toujours être utile. Il a déclaré que les actions nuisibles sont relativement courantes mais sont plus souvent utilisées lorsqu'un bâtiment est vacant et cambriolé ou attire d'autres activités criminelles, ce qui ne se produit pas actuellement dans les bâtiments Shaker et n'est pas cité dans le procès de la ville.
"Les types de problèmes ici ne correspondent pas vraiment à ce dont parlent la loi ou l'ordonnance", a déclaré Weinstein. "L'idée que les locataires du bâtiment A n'ayant pas de chauffage sont une nuisance publique, cela étire beaucoup les choses."
Il a déclaré que le but principal du procès pourrait simplement être de mettre la pression sur les propriétaires pour réparer le bâtiment, et que la ville pourrait le faire pour raccourcir le processus souvent long de réduction des violations par le biais du tribunal du logement. "Il est possible de faire cela juste pour attirer l'attention et mettre les choses en lumière", a-t-il déclaré. « Cela nuit à leur réputation. Ils essaient juste de les faire bouger, de les soumettre à la censure publique même s'ils échouent finalement (avec le procès). »
Weinstein a déclaré qu'il pourrait y avoir un avantage pour la ville si le procès entraînait le transfert de la propriété entre des mains différentes. L'application du code peut prendre beaucoup de temps et, entre-temps, la propriété peut entrer dans une spirale descendante et se détériorer. Il a minimisé l'idée que l'application laxiste du code a contribué à créer les problèmes, affirmant que même si la ville avait cité la propriété plus tôt ou de manière plus agressive, les propriétaires ne se seraient pas nécessairement conformés.
L'objectif d'un procès pour nuisance dans une affaire comme celle-ci, a-t-il dit, ne devrait pas nécessairement être de prendre en charge la gestion de la propriété, sauf en cas d'absolue nécessité. Au lieu de cela, a-t-il dit, la ville gagnerait à inciter les propriétaires à travailler avec eux pour effectuer des réparations et résoudre les problèmes. "Ils doivent trouver un accord négocié ou médiatisé sur la manière dont les choses avancent", a-t-il déclaré.
Les costumes de nuisance ont fonctionné ailleurs
Matt Yourkvitch, partenaire de Yourkvitch et Dibo à Cleveland, voit différemment l'efficacité du procès pour nuisance de la ville. Yourkvitch a intenté des dizaines de poursuites pour nuisance devant les tribunaux au nom de sociétés de développement communautaire et d'autres entités et a connu un certain succès. Il a déclaré que le procès de la ville pourrait porter ses fruits et il pense que le procès est conforme à la loi de l'Ohio.
"Je suis heureux que la ville de Cleveland ait finalement intenté une action civile pour nuisance publique", a déclaré Yourkvitch, citant le fait que la ville n'en avait pas intenté depuis 2005. "Cela peut être beaucoup plus efficace que l'application du code pénal. Au pénal, vous n'avez juridiction que sur la personne, et vous ne pouvez lui infliger qu'une amende ou la mettre en prison.
"Avec une nuisance", a poursuivi Yourkvitch, "vous pouvez obtenir une ordonnance du tribunal pour réparer la propriété. Pouvoir contrôler la propriété est ce qui est unique.
Yourkvitch a cité des actions réussies similaires dans le quartier de Detroit Shoreway et d'autres quartiers. Par exemple, Organisation de développement communautaire de Detroit Shoreway a intenté une poursuite pour nuisance contre les propriétaires du Sylvia sur Franklin Blvd. quand il y avait des résidents qui y vivaient sans chauffage, et par conséquent, ils ont pu prendre le contrôle, reloger les locataires et réparer le bâtiment. DSCDO a fini par devenir propriétaire de la propriété après l'avoir réparée et l'a réhabilitée en logement abordable.
"Les poursuites pour nuisance peuvent être très efficaces et puissantes", a déclaré Yourkvitch. "D'autres villes comme Cincinnati et Columbus ont été très agressives avec eux. La ville de Cleveland est un peu en retard et n'a intenté aucune action civile depuis longtemps. La ville utilise l'application du code pénal et n'a engagé aucune poursuite civile depuis 2005. »
Les inconvénients, a déclaré Yourkvitch, sont que cela peut prendre beaucoup de temps et peut être coûteux. Le séquestre devra probablement dépenser une partie de son propre argent pour réparer la propriété. Il y a aussi les frais juridiques, le travail de titre et les frais de dépôt. L'avantage est qu'il peut forcer un propriétaire à réparer une propriété ou à la vendre ou à la transférer à un nouveau propriétaire qui a la capacité de le faire.
Yourkvitch a déclaré que le procès pour nuisance n'entraîne pas toujours une mise sous séquestre ou un nouveau propriétaire. "Souvent, cela oblige le propriétaire de l'immeuble à se présenter", a-t-il déclaré. « S'ils se présentent, ils ont la première occasion de réparer la propriété. Mais s'ils refusent, alors un séquestre peut être nommé.
Yourkvitch a également déclaré qu'une poursuite pour nuisance n'est pas une prise de propriété et qu'elle ne peut être intentée contre des propriétés occupées par leur propriétaire. "Il y a toujours la peur que cela soit porté contre de petites vieilles dames", a-t-il déclaré. "Mais ce n'est pas une cause d'action d'aller contre les pauvres, mais contre les propriétaires qui n'entretiennent pas leur propriété."
Il a dit qu'il était ravi de voir la ville prendre des mesures contre un propriétaire à problème, et a cité le rôle de la directrice du bâtiment et du logement, Sally Martin, dans la réalisation de cet objectif. "Elle a toujours été en première ligne de ce que la ville peut faire pour tenir les propriétaires responsables", a-t-il déclaré. « La volonté d'essayer autre chose est une nouvelle perspective. C'est quelque chose que d'autres villes font depuis des années.
Lisez la couverture précédente de The Land sur Shaker Blvd. résidents de l'appartement protester contre les mauvaises conditions dans leurs appartements et rencontre avec les propriétaires pour demander une action. Pour en savoir plus sur The Morelands Group, une organisation de base qui est une émanation de Shaker Carré Alliance et cherche à améliorer les conditions de logement dans et autour de la place, contactez Meg Weingart à morelandsgroup@gmail.com. Pour contacter Building and Housing, visitez leur site ou appelez le 216/664-2282. Les locataires de Cleveland inquiets pour leurs droits peuvent appeler le Ligne d'information des locataires à l'aide juridique. Pour les locataires du comté de Cuyahoga, appelez le 216/861-5955. Pour les comtés d'Ashtabula, Lake, Geauga et Lorain, appelez le 440/210-4533.
Source : La Terre - City adopte une approche plus dure avec Shaker Blvd. immeubles d'appartements, mais cela fonctionnera-t-il? Les experts juridiques interviennent