Ĉu Bezonas Juran Helpon Helpon? komenci

de La Tero: Urbo prenas pli malfacilan aliron kun Shaker Blvd. etaĝkonstruaĵoj, sed ĉu ĝi funkcios? Juraj spertuloj taksas


Afiŝita la 13-an de aprilo 2023
8: 59 am


By Lee Chilcote

La pasinta monato, la urbo Klevlando jurpersekutis la posedantoj de pluraj elĉerpitaj etaĝkonstruaĵoj proksime de Shaker Square, citante zorgojn super kodmalobservoj inkluzive de manko de varmeco, akvokonduktiloj, ne-funkciantaj liftoj, kaj aliaj temoj. Laŭ la arkivo, vivkondiĉoj ĉe 12500, 12600, kaj 12701 Shaker Boulevard estas "netolereblaj" kaj estas kaj minaco al publika sekureco kaj publika ĝeno. Kiel pluraj notis, la kazo markas novan ĉapitron en la batalo de la grandurbo kontraŭ nezorgemaj posedantoj, kaj urboficistoj nomas ĝin pli malmola, pli iniciatema aliro.

Nuntempe, tamen, la kazo haltis ĉar la posedantoj petis movi ĝin de Cleveland Housing Court al federacia tribunalo, movo. kiun la grandurbo diras estas prokrasta taktiko kaj defiis.

La posedantoj de la konstruaĵo diras, ke ili investis milionojn en la posedaĵo kaj kompromitas ripari la konstruaĵon por plenumi la urba kodo. Tamen, kun pli ol 100 malfermaj malobservoj kaj kelkaj luantoj iris sen varmego dum pli ol du jaroj, la grandurbo volas riparojn moviĝi pli rapide kaj kredas ke ĝi havas bonan kazon.

Kio estas la ŝancoj ke la proceso rezultigos la konstruaĵon esti deklarita publika ĝeno? La Lando lastatempe renkontis plurajn jurajn profesiulojn por ekscii iliajn opiniojn, kiuj estis miksitaj, kun unu advokato dirante ke la posedaĵo verŝajne ne plenumas la statuton por publika ĝeno kaj alia argumentante ke la grandurbo havas bonan kazon kaj devus esti. prezentante pliajn procesojn. Ni ankaŭ kontaktis la urbon por ekscii pli pri la kazo kaj kial ili decidis alporti ĝin, sed leĝdirektoro Mark Griffin diris, ke la urbo ne komentas pri atendataj kazoj kaj plusendis La Landon al la juĝejo.

Kio okazas en ĝena proceso?

Catherine Donnelly, altranga advokato kun La Jura Helpo-Socio de Klevlando, klarigis ke laŭ ŝtata leĝo (3767.41 de la Ohio-Reviziita Kodo), plendanto povas fari ĝenan proceson kontraŭ domposedanto. La plendanto (akuzanto) povas esti interesita partio kiel najbaro ene de 500 futoj, luanto aŭ urbo. Pruntedoninto ankaŭ povas alporti aserton por rekuperacio (ricevilo povas preni pagendaĵon de posedaĵo por protekti ĝin se la posedanto ne prizorgas ĝin).

Tipe ĝena proceso estas arkivita kiam la "posedaĵo estas subnorma kaj tio havas efikon al sano kaj sekureco", Donnelly diris, dirante ke la problemo povas esti aŭ krimo aŭ posedaĵokondiĉoj, sed ĝi estas plejparte grandurboj kiuj povas sukcese procesi pro krimkondiĉoj. La proceso de Klevlando kontraŭ la posedantoj de la Shaker Blvd. etaĝkonstruaĵoj citas multajn malfermajn konstrukodmalobservojn kune kun manpleno da publiksekurecaj plendoj.

Tipe, kiam ento kiel la urbo prezentas ĝenan proceson, la domjuĝejo ordonas al la bienposedanto "malfortigi la ĝenon riparante la krimproblemon aŭ riparante la kodmalobservojn", Donnelly diris. Tribunalo tipe donos al posedanto tempoperiodon por korekti la mankon (ekzemple, 30 tagoj). La proceso kutime identigas ricevilon por la posedaĵo, kaj "se ĝeno estas deklarita, kaj la posedantoj malsukcesas mildigi la ĝenon en la tempo ordonita, tiam la akuzanto povas peti ricevilon," diris Donnelly.

Alivorte, se la tribunalo ordonas ke la konstruaĵo estu riparita kaj la posedanto ne faras ĝin, tiam la tribunalo povas meti la posedaĵon en la manojn de iu kiu faros. La ricevilo, kiu povus esti individuo, profitcela kompanio, neprofitcela organizo aŭ advokato, rajtas kolekti lupagon kaj administri la posedaĵon por solvi la problemojn. La tribunalo ankaŭ povas malakcepti la ricevilon de la akuzanto kaj nomumi sian propran. La ricevilo povas uzi la lupagojn kolektitajn por fari riparojn, kaj se la ricevilo elspezas monon, tiam la posedanto devas repagi ĝin kiam ili reakiras kontrolon.

Se la ricevilo faras riparojn kaj la posedanto ne pagas, tiam la ricevilo metos unuan pozicion prizorgo sur la posedaĵon. Ĉi tio signifas, ke se nepagite, la ricevanto povas ekzekucii kaj la posedanto povas perdi la posedaĵon. Tiamaniere, ĝena plendo, kiu kondukas al administrado, povas rezultigi transdonon de posedaĵo de posedanto, kiu ne povas aŭ ne volas ripari la problemojn pri sano kaj sekureco.

Ĝenaj konstruaĵoj estas kutime vakaj

La advokatoj The Land parolis kun malkonsentis pri ĉu aŭ ne la kazo de la urbo kontraŭ la bienposedanto havas meriton. Alan Weinstein, emerita profesoro en ambaŭ la Postgimnazio de Juro kaj Postgimnazio de Publikaj Aferoj kaj Eduko ĉe Cleveland State University, diris ke la proceso eble ne renkontas la statuton por publika ĝeno sed ĝi ankoraŭ povus esti utila. Li diris, ke ĝenaj agoj estas relative oftaj sed estas pli ofte uzataj kiam konstruaĵo estas vaka kaj estas enrompita aŭ altirante alian kriman agadon, kio ne okazas nun ĉe la Shaker-konstruaĵoj, kaj ne estas citita en la proceso de la grandurbo.

"La specoj de aferoj ĉi tie ne vere kongruas pri kio parolas aŭ la statuto aŭ la preskribo," diris Weinstein. "La ideo, ke luantoj en konstruaĵo A ne havante varmon estas publika ĝeno, tio multe streĉas aferojn."

Li diris, ke la ĉefcelo de la proceso povas simple esti anstataŭe varmegi la posedantojn por ripari la konstruaĵon, kaj ke la grandurbo povas fari tion por mallongigi la ofte longan procezon de malpliigado de malobservoj tra loĝejtribunalo. "Eblas fari ĉi tion nur por fokusigi atenton kaj atentigi aferojn," li diris. “Ĝi influas ilian reputacion. Ili nur provas movi ilin, teni ilin ĝis publika cenzuro eĉ se ili finfine malsukcesos (kun la proceso)."

Weinstein diris, ke povus esti utilo al la grandurbo se la proceso rezultigis la posedaĵon translokiĝantan en malsaman aron de manoj. Koddevigo povas preni vere longan tempon, kaj intertempe, la posedaĵo povas eniri malsuprenan spiralon kaj plimalboniĝi. Li malgravigis la nocion ke malstrikta koddevigo helpis krei la problemojn, dirante ke eĉ se la grandurbo citis la posedaĵon pli frue aŭ pli agreseme, la posedantoj ne nepre obeintus.

La celo de ĝena proceso en tia kazo, li diris, ne nepre devus esti transpreni administradon de la posedaĵo krom se nepre necese. Anstataŭe, li diris, la urbo profitus de allogo de la posedantoj labori kun ili por fari riparojn kaj solvi la problemojn. "Ili devas trovi intertraktatan aŭ mediatan interkonsenton pri kiel aferoj antaŭeniras," li diris.

Ĝenaj kostumoj funkciis aliloke

Matt Yourkvitch, partnero kun Yourkvitch kaj Dibo en Klevlando, rigardas la efikecon de la ĝenoproceso de la grandurbo alimaniere. Yourkvitch alportis dekduojn da ĝenaj procesoj al tribunalo nome de komunum-evoluaj korporacioj kaj aliaj unuoj kaj vidis iom da sukceso. Li diris, ke la proceso de la urbo povus doni fruktojn, kaj li kredas, ke la proceso renkontas la Ohio-statuton.

"Mi ĝojas, ke la grandurbo de Klevlando finfine alportis civilan publikan ĝenadon," Yourkvitch diris, citante la fakton ke la grandurbo ne alportis unu ekde 2005. "Ĝi povas esti multe pli efika ol krimkodo-devigo. En krimulo, vi nur havas jurisdikcion super la persono, kaj vi povas nur monpuni ilin aŭ meti ilin en malliberejon."

“Kun ĝeno,” Yourkviĉ daŭrigis, “vi povas ricevi juĝan ordonon por ripari la posedaĵon. Povi kontroli la posedaĵon estas kio estas unika."

Yourkvitch citis similajn sukcesajn agojn en la Detroit Shoreway-najbareco kaj aliaj najbarecoj. Ekzemple, Detroit Shoreway Community Development Organization alportis ĝenan proceson kontraŭ la domposedantoj de la Sylvia sur Franklin Blvd. kiam ekzistis loĝantoj loĝantaj tie sen varmego, kaj kiel rezulto, ili povis ricevi kontrolon, translokiĝi luantojn, kaj ripari la konstruaĵon. DSCDO finis posedi la posedaĵon post fiksado de ĝi, kaj ili reestablis ĝin kiel pagebla loĝigo.

"Ĝenaj procesoj povas esti tre efikaj kaj potencaj," diris Yourkvitch. "Aliaj urboj kiel Cincinnati kaj Columbus estis tre agresemaj kun ili. La urbo Klevlando estas iom malfrue kaj delonge ne faris iujn ajn civilajn agojn. La grandurbo uzas krimkoddevigon kaj ne faris iujn ajn civilajn procesojn ekde 2005."

La malavantaĝoj, Yourkvitch deklaris, estas ke ĝi povas preni longan tempon kaj povas esti multekosta. La ricevilo verŝajne devos elspezi iom da sia propra mono por ripari la posedaĵon. Estas ankaŭ laŭleĝaj kotizoj, titola laboro kaj arkivaj kotizoj. La avantaĝo estas, ke ĝi povas devigi posedanton ripari posedaĵon aŭ vendi aŭ transdoni ĝin al nova posedanto, kiu havas la kapablon fari tion.

Yourkvitch diris, ke la ĝena proceso ne ĉiam rezultigas rekompencon aŭ novan posedanton. "Multfoje ĝi devigas la konstruaĵposedanton aperi," li diris. “Se ili aperas, ili ricevas la unuan ŝancon ripari la posedaĵon. Sed se ili rifuzas, tiam ricevanto povas esti nomumita."

Yourkvitch ankaŭ deklaris ke ĝena proceso ne estas preno de posedaĵo kaj ke ĝi ne povas esti alportita kontraŭ posedanto-loĝataj trajtoj. “Ĉiam estas la timo, ke ĝi estos alportita kontraŭ malgrandaj maljunulinoj,” li diris. "Sed ne estas agokaŭzo iri kontraŭ la malriĉuloj, sed bienuloj kiuj ne konservas sian posedaĵon."

Li diris ke li estas ekscitita vidi la grandurbon paŝi por ekagi kontraŭ problema luiganto, kaj citis la rolon de Building and Housing direktoro Sally Martin en fari tion okazi. "Ŝi ĉiam estis en la unua linio pri tio, kion la urbo povas fari por respondecigi posedantojn," li diris. "La volemo provi ion alian estas freŝa perspektivo. Estas io, kion aliaj urboj faras dum jaroj.”

Legu la antaŭan priraportadon de The Land pri Shaker Blvd. loĝloĝantoj protestante kontraŭ malbonaj kondiĉoj en iliaj apartamentoj kaj renkontiĝo kun posedantoj peti agon. Por lerni pli pri The Morelands Group, popola organizo kiu estas branĉo de Shaker Square Alliance kaj serĉas plibonigi loĝkondiĉojn en kaj ĉirkaŭ la placo, kontaktu Meg Weingart ĉe morelandsgroup@gmail.com. Por kontakti Konstruaĵon kaj Loĝejon, vizitu ilian retejo aŭ voku 216/664-2282. Klevlandaj luantoj maltrankvilaj pri siaj rajtoj povas voki la Informa Linio pri Luanto ĉe Jura Helpo. Por luantoj de Gubernio Cuyahoga, voku 216/861-5955. Por Ashtabula, Lake, Geauga kaj Lorain Distriktoj, voku 440/210-4533. 


Fonto: La Lando - Urbo prenas pli malfacilan aliron kun Shaker Blvd. etaĝkonstruaĵoj, sed ĉu ĝi funkcios? Juraj spertuloj taksas

Rapida Eliro