Gepostet am 20. September 2022
10: 32 Uhr
Aus The Edge, einem Online-Magazin des Office of Policy Development and Research des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung
Das Schwere wirtschaftliche Störung Die durch die Coronavirus-Pandemie verursachten Einkommenseinbußen führten dazu, dass viele Menschen aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit plötzlich weniger oder gar kein Einkommen mehr hatten. Um die von der Pandemie betroffenen Mieter vor der Zwangsräumung zu schützen, schufen der Consolidated Appropriations Act (verabschiedet im Dezember 2020) und der American Rescue Plan (ARP) Act von 2021 gemeinsam die Notfall-Mietunterstützungsprogramm (ERAP), die erste nationale Politik mit dem Ziel, Zwangsräumungen zu verhindern, indem sowohl Mieter als auch Vermieter unterstützt werden. Jetzt, da die ERAP-Finanzierung ausläuft, haben die politischen Entscheidungsträger begonnen, die Auswirkungen von ERAP zu bewerten und die gewonnenen Erkenntnisse zu nutzen, um eine langfristige Reform der Zwangsräumung voranzutreiben. Bei einem Gipfeltreffen im Weißen Haus am 2. August 2022 wurden bei einer Podiumsdiskussion zum Thema „Innovationen in der staatlichen und lokalen Zwangsräumungsprävention“ die Schritte hervorgehoben, die staatliche und lokale Regierungen unternommen haben, um sicherzustellen, dass die Zwangsräumungspraktiken nicht zu ihren vorpandemischen Normen zurückkehren.
Zu den Diskussionsteilnehmern gehörten die Bürgermeisterin von Chicago, Lori Lightfoot; die Stadträtin von Philadelphia, Helen Gym; Andrea Bell, Geschäftsführerin von Oregon Housing and Community Services; Hazel Remesch, leitende Anwältin bei Gesellschaft für Rechtshilfe in Cleveland; und Zach Neumann, Mitbegründer und Geschäftsführer des Colorado COVID-19 Eviction Defense Project. Jacob Leibenluft, Chief Recovery Officer im US-Finanzministerium, stellte das Panel vor und beschrieb die Rolle seines Ministeriums bei der Förderung der Zusammenarbeit und des Informationsaustauschs zwischen den ERAP-Partnern sowie bei der Ausarbeitung von Programmrichtlinien, um den Landesregierungen und Kommunalverwaltungen bei der Umsetzung von Programmen Spielraum für Innovationen zu geben. Leibenluft ermutigte die Stipendiaten, ERAP-Mittel mit anderen staatlichen und lokalen Ressourcen zu kombinieren.
Prozesskostenhilfe und Schutz
Während des Räumungsverfahrens befassen sich Vermieter und Mieter in der Regel mit ungleiche Ausgangslage zum Nachteil der Mieter. Die Podiumsteilnehmer diskutierten Innovationen, die darauf abzielen, Verhinderung von Zwangsräumungen und bessere Ergebnisse für Mieter und Vermieter gleichermaßen zu erzielen, wenn Mieter mit der Miete im Rückstand sind. Bürgermeisterin Lightfoot erörterte neue städtische Programme in Chicago, darunter ein mit 8 Millionen Dollar aus ERAP-Mitteln unterstütztes Pilotprogramm zum Recht auf Rechtsbeistand, das die Zahl der Mieter, die bei einer drohenden Zwangsräumung durch einen Rechtsbeistand vertreten werden, verdoppeln wird. Darüber hinaus stellt die Stadt 9 Millionen Dollar für den Ausbau des gerichtlichen Mediationsprogramms bereit, um Mietern und Vermietern zu helfen, Mietstreitigkeiten beizulegen, ohne auf das stumpfe Instrument der Zwangsräumung zurückgreifen zu müssen. Chicago hat während der Pandemie außerdem damit begonnen, die Unterlagen über Zwangsräumungen zu versiegeln, um die kaskadierenden negativen Auswirkungen einer Zwangsräumung auf die Qualität und Stabilität der nachfolgenden Wohnungen der geräumten Haushalte zu verhindern.
Bell stellte fest, dass Zwangsräumungen negative Auswirkungen auf das Wohlergehen einer Familie haben können, die über Generationen hinweg nachhallen und oft bestehende soziale Ungleichheiten verstärken, da alleinerziehende Mütter sowie Schwarze, Indigene und People of Color überproportional häufig von Zwangsräumungen betroffen sind. In Oregon haben die politischen Entscheidungsträger darauf geachtet, das Mietbeihilfeprogramm des Staates so zu gestalten, dass Gerechtigkeitsbedenken Rechnung getragen wird. Die Vorteile der Zwangsräumungsprävention kommen auch den kommunalen Haushalten zugute; Clevelands Bemühungen beispielsweise führten 4 zu Ausgabeneinsparungen von über 2021 Millionen Dollar, da der Bedarf an Gesundheitsversorgung, Pflegefamilien und anderen Ausgaben für das soziale Sicherheitsnetz dadurch geringer wurde.
Im Jahr 2019 setzte Cleveland mit Hilfe privater Partner ein Recht auf Rechtsbeistand für Haushalte mit Kindern und Einkommen bis zu 100 Prozent der bundesweiten Armutsgrenze um und finanzierte es. Vor der Pandemie half das Recht-auf-Recht-Programm 93 Prozent der teilnehmenden Mieter, die eine Zwangsräumung vermeiden wollten, und 83 Prozent der Mieter, die Mietbeihilfe suchten, erfolgreich, was die Wirksamkeit und anhaltende Bedeutung des Programms belegt. Remesch merkte an, dass die Hilfe, die auf Haushalte abzielt, denen eine Zwangsräumung droht, auch Gerechtigkeitsziele fördert, da Zwangsräumungen in Cleveland überproportional häufig afroamerikanische Haushalte mit weiblichem Haushaltsvorstand betreffen. Gym stellte ähnliche Ergebnisse in Philadelphia fest und verwies auf ein Machtungleichgewicht vor der Pandemie, bei dem 80 Prozent der Vermieter in Räumungsverfahren durch einen Anwalt vertreten waren, verglichen mit nur 11 Prozent der Mieter.
Philadelphias Räumungsvermeidungsprogramm, das teilweise durch ARP finanziert wird, hat ebenso beeindruckende Ergebnisse erzielt wie Cleveland. Nach Philadelphias neuem Räumungsvermeidungsgesetz müssen Vermieter und Mieter mindestens 30 Tage vor Einreichung einer Räumungsklage Mietbeihilfe beantragen und an einer Wohnungsberatung teilnehmen. Im Rahmen dieses neuen Programms gelingt es 85 Prozent der Fälle, ein Räumungsgericht zu vermeiden, die Wartezeiten für Anhörungen wurden um zwei Drittel verkürzt und die Zahl der Räumungen in der Stadt sank von 20,000 jährlich vor der Pandemie auf weniger als 7,000 im Jahr 2021. Die Stadt hat Mittel bereitgestellt, um den anhaltenden Erfolg des Programms sicherzustellen.
Dank der ERAP-Finanzierung konnte Neumanns Organisation, das Colorado COVID-19 Eviction Defense Project, die Kapazitäten entwickeln, eine zentrale Anlaufstelle für alle zu sein, die Mietbeihilfe benötigen oder mit einer möglichen Zwangsräumung konfrontiert sind. Klienten können Hilfe beim Ausfüllen von Mietbeihilfeanträgen, Rechtsbeistand oder schnelle Mietbeihilfe vom Colorado Stability Fund erhalten – der als Partnerschaft zwischen Neumanns Organisation, der Colorado Housing and Finance Authority und der Wohnungsbauabteilung des Department of Local Affairs gegründet wurde –, um Hilfe schneller zu verteilen, als Zwangsräumungen bearbeitet werden können. Der Erfolg dieses Modells bei der Bereitstellung von Wohnbeihilfen im Wert von über 50 Millionen US-Dollar für mehr als 20,000 Haushalte führte zu ähnlichen Bemühungen, die sich breiter auf andere Probleme der wirtschaftlichen Sicherheit konzentrierten. Neumann schreibt ERAP zu, den Weg für ein neues, ehrgeiziges Denken zur Gewährleistung von Wohnstabilität für Familien in finanzieller Not geebnet zu haben.
Stärkung von Community-Netzwerken
Die von den Diskussionsteilnehmern beschriebenen Erfolge resultieren oft aus der Verbesserung der bestehenden Beziehungen zwischen lokalen Interessenvertretern, gemeinnützigen Organisationen und Behörden und werden durch die während der Pandemie bereitgestellten zusätzlichen Mittel beschleunigt. Lightfoot sprach beispielsweise über die Bemühungen in Chicago, sicherzustellen, dass die Zahl der Zwangsräumungen nach der Pandemie im Vergleich zu den Zwangsräumungsraten vor der Pandemie niedrig bleibt – eine Arbeit, die, wie sie betonte, aus der langjährigen Zusammenarbeit zwischen Regierungen, Gerichten, Rechtshilfeorganisationen, Interessenvertretern, Mietern und Vermietern hervorgegangen ist. In Oregon erwiesen sich Partnerschaften mit lokalen Organisationen als entscheidend, um Mieter durch Haustürwerbung aufzuklären, kulturell angemessene Aufklärungsarbeit zu leisten und Rechtshilfemaßnahmen zu unterstützen, berichtete Bell. Gym beschrieb, wie Philadelphia, einst eine der höchsten Zwangsräumungsraten des Landes, seine Zwangsräumungsrate um mehr als zwei Drittel senken konnte, indem es einen ähnlichen kollaborativen Ansatz mit einem Netzwerk aus Stadtbehörden, Interessenvertretern und dem Stadtgerichtssystem verfolgte.
Gemeinsam beschrieben die Diskussionsteilnehmer beispiellose staatliche und lokale Innovationen zur Reform ihrer lokalen Räumungssysteme. Angetrieben durch den Pandemienotstand und finanziert durch neue Bundes- und andere Quellen, hat der Erfolg vieler dieser Bemühungen zu einer gemeinsamen Erkenntnis geführt, dass die Systeme vor der Pandemie weder Vermietern noch Mietern oder Städten nützten. Die Fülle neuer Ideen, die die Diskussionsteilnehmer vorstellten, bietet neue Möglichkeiten für eine bedeutende und umfassende Reform des Räumungsrechts.
Den Originalartikel finden Sie bei PD&R Edge: Reform des Räumungssystems während und nach der Pandemie