Udgivet 9. maj 2021
4: 18 pm
Skrevet af Carly Stern og Mollie Bryant i The Sun Herald den 05/09/2021.
Genea Wall hvilede sig i sin lejlighed i San Diego, Californien en novembernat, da det ringede på døren. Wall plejede et åbent sår på hendes fod, som ikke havde været i fuld styrke siden en operation i 2019, så hun rejste sig langsomt for at finde en meddelelse fastgjort til hoveddøren.
Avisen udtalte, at hendes udlejer trak boligen tilbage fra lejemarkedet for at "foretage en væsentlig reparation og ombygning." Hun havde 60 dage til at rejse.
Til at begynde med følte Wall, at det her måtte være en slags syg, gengældelsesjoke, sagde hun. Siden august havde hun bedt sin udlejer om at reparere den toværelses lejlighed, hun tidligere havde delt med sin tante. Men hendes udlejer svarede, at disse reparationer ikke stod højt på hendes liste, viser e-mails.
Wall, en 48-årig sort kvinde, forsøgte at nå til enighed og fortsatte med at betale husleje gennem oktober, mens hun beskæftigede sig med væggelus, skimmelsvamp og et hul i hendes køkken, hvor der trængte utøj ind, sagde hun. Forholdene var særligt skadelige for Walls astma og eksem, oven i fodskaden, der allerede begrænsede hendes timer og indkomst som entreprenør for Uber, Lyft og Instacart.
Wall indgav til sidst en klage om håndhævelse af kode gennem byen, sagde hun. Hun skød penge ud til udgifter som gasning, og hun kunne næsten ikke sove af stress. Da huslejen i november forfaldt, indgav Wall et dokument, der tillader californiske beboere at kræve økonomisk nød fra pandemien og opnå beskyttelse mod statens udsættelsesforbud.
Så kom beskeden.
"Jeg blev ved med at føle, 'Er jeg på et hamsterhjul af kaos?'" sagde hun. ”Når man er midt i kaosset, begynder man at række ud efter sugerør. Og nogle gange har de strå intet knyttet til sig, og du falder."
Omkring otte måneder siden Centers for Disease Control and Prevention (CDC) forbød visse udsættelser, siger fortalere, at mange, der risikerer at miste deres hjem, stadig ikke ved, at reglen eksisterer - en alvorlig fejl, når lejere skal udfylde papirarbejde for at blive beskyttet af moratoriet.
Og 12 retshjælpsadvokater, boligadvokater og andre eksperter fortalte Big If True, at forbuddet ikke har forhindret udlejere i at udnytte smuthuller i politikken eller helt omgå den.
Fortalere siger, at udlejere indgiver flere udsættelser, der påstår kriminel aktivitet og andre lejekontrakter, der ikke er omfattet af forbuddet. I nogle tilfælde kan lejere, der bør beskyttes, blive udsat og skylde både tilbageleje og resten af deres lejekontrakt.
I mellemtiden presser et blomstrende boligmarked boligpriserne op og lejere ud, da ejendomsejere søger at kapitalisere på stigende værdier eller selv flytte ind i lejeenheder under økonomiske vanskeligheder.
Efter måneders belastning har nogle konflikter mellem udlejere og deres lejere ført til vold.
I marts blev en udlejer i Albany, New York arresteret på grund af beskyldninger om, at han kidnappede to lejere med våben og efterlod dem på en kirkegård. New York City-stationen WABC rapporterede, at hans handlinger stammede fra frustration over, at han ikke kunne smide lejerne ud på grund af CDC-moratoriet.
En af Southeast Louisiana Legal Services' klienter blev stukket under et skænderi med sin udlejer, sagde administrerende direktør Laura Tuggle. I et andet tilfælde ringede en gravid kvinde til politiet, efter at en uniformeret sherifs stedfortræder forsøgte at tvinge hende ud af sit hjem uden nogen udsættelsespapirer eller autoritet til at gøre det, da deputerede ikke smider lejere i Louisiana ud.
New Orleans Advocate rapporterede i marts, at stedfortræderen, som Tuggle sagde var en ven af udlejeren, var genstand for en intern undersøgelse på Jefferson Parish Sheriff's Office.
"Jeg tror, at den desperation, som mange mennesker føler, virkelig begynder at komme ud så sent i pandemien," sagde Tuggle. "Denne slags ting - de sker bare ikke typisk."
Udlejere, der chikanerer, truer og overfalder lejere, har nået et nyt niveau, siger Cassandra Goodman, direktør for bolig- og hjemløshedstjenester for Neighborhood Legal Services i Los Angeles County.
"De har bare mistet det," sagde hun. "Og lejerne bærer hovedparten af det."
ANDRE ÅRSAGER TIL FREMSTILLINGER
Da millioner af amerikanere mistede arbejde for et år siden, oprettede Mississippi et statsdækkende udsættelsesforbud. Før det udløb i juni sidste år, gav moratoriet et glimt af, hvordan nogle udlejere ville reagere på sådanne forbud.
"Det, vi fandt meget hurtigt, var udlejere, der forsøgte at komme uden om udsættelsesmoratoriet," sagde Mississippi Center for Justices boligadvokat Will Bedwell og tilføjede, at han så en markant stigning i ulovlige lockouts og forsyningsspærringer.
Abigail Staudt, administrerende advokat for Legal Aid Society of Clevelands boliggruppe, og andre advokater sagde, at nogle udlejere har undgået at foretage større reparationer for at skubbe lejere ud. De fleste udlejere i Staudts serviceområde i Ohio ved, at huslejehjælp er på plads eller på vej, sagde hun, men andre er blevet frustrerede, mens de venter på lindring.
"Det har bare taget længere tid at lave den vending fra ansøgning til en check i udlejers hånd, så jeg tror, der er nogle udlejere - som formentlig er i mindretal - som har taget sagen i egen hånd," sagde Staudt i marts.
I januar sidste år blev 97 % af udsættelserne i Tulsa County, Oklahoma indgivet til forfalden leje, ifølge en rapport fra University of Tulsas Terry West Civil Legal Clinic. Fordi udlejere ikke kan smide lejere ud til forfalden leje i henhold til CDC-forbuddet, forventede Eric Hallett, den statsdækkende koordinator for boligstøtte for Legal Aid Services of Oklahoma, at udsættelserne ville falde dramatisk. Det var ikke helt, hvad der skete.
"CDC-moratoriet for udsættelser formodes at forhindre huslejebaserede udsættelser, og hvis 97 % af vores udsættelser er lejebaserede, hvorfor faldt ansøgningerne om udsættelse kun med en tredjedel?" sagde Hallett.
Retshjælpsadvokater i syv stater sagde, at nogle udlejere har flyttet beskyldningerne i deres fraflytningsansøgninger væk fra manglende lejebetaling, med henvisning til lejekontraktovertrædelser og andre krav, der gør lejere ikke berettigede til beskyttelse under lokale, statslige og føderale forbud.
I Tulsa County sagde Hallett, at den mest almindelige overtrædelse af lejekontrakten, der i øjeblikket citeres i sager om udsættelse, er, at lejeren var involveret i kriminel aktivitet. Disse påstande mangler ofte beviser, såsom en politirapport, citat eller arrestation, sagde han, hvilket gør dem vanskelige for en udlejer at bevise i retten.
Nogle lejere er blevet smidt ud på baggrund af påstande om, at de udgjorde en trussel mod sundhed og sikkerhed, herunder gennem generende klager, sagde Ora Prochovnick, direktør for retssager og politik ved Eviction Defense Collaborative i San Francisco.
"Nogle udlejere skærper deres påstande op for at forsøge at passe til denne definition," sagde Margaret DeMatteo, senior supervising advokat hos Legal Assistance to the Elderly i San Francisco. "Det betyder desværre, at de mest handicappede bliver smidt ud."
Mange udsættelser, der citerer folkesundheds- og sikkerhedsproblemer, forekommer i boligsamfund til overkommelige priser, der yder støttende tjenester til beboerne, såsom hjælp til mental sundhedspleje eller beskæftigelse, sagde Prochovnick.
"Der er en eskalering af nogle af disse ... såkaldt generende adfærd," sagde Prochovnick, fordi lejere ikke har fået den støtte, de har brug for.
Prochovnick tilføjede, at nogle boligudbydere "bruger fraflytning som adfærdsændring. Og det er en ret tung knold at bruge.”
Efterhånden som de økonomiske konsekvenser af pandemien strækker sig, har nogle udlejere opsagt lejekontrakterne for lejere, der kom bagud med huslejen siden sidste år. Retshjælpsadvokater i fem stater, herunder Ohio, Louisiana og Mississippi, sagde, at de har set et stigende antal udsættelser indgivet mod disse "holdover"-lejere, som fortsætter med at blive i ejendommen, efter deres lejekontrakter ophører.
I nogle domstole, sagde retshjælpsadvokater, betragter dommere udsættelser af tilbageholdelse som en stand-in for forfalden leje. De steder har domstolene en tendens til at stille sig på lejernes side og forhindre deres udsættelse.
Andre domstole afgør sag til sag. Breve, tekstbeskeder eller anden kommunikation mellem udlejere og lejere kan nogle gange overbevise dommere om, at udsættelsen virkelig handlede om husleje, sagde Tuggle, lederen af Southeast Louisiana Legal Services.
Som et eksempel på denne patchwork-tilgang til et enkelt problem sagde Hallett, at domstole i landdistrikterne i Oklahoma stort set har undgået at smide lejere ud af lejere, mens dommere i de største amter mener, at en udløbet lejekontrakt formørker CDC-forbuddet.
"Det er en enorm, stor fejl i CDC-ordren," sagde Hallett. "I virkeligheden har disse moratorier stået på et år nu, og de fleste lejemål overstiger ikke et år, så for alle disse familier, der var blevet beskyttet af fraflytningsmoratoriet, er deres lejemål ved at udløbe, så færre og færre af de er faktisk beskyttet af CDC i amter og i stater, hvor dommerne vil tillade udløb af en lejekontrakt for at overvinde CDC's beskyttelse.
I Californien kan udlejere også trække bygningsenheder tilbage fra lejemarkedet gennem en statslov kaldet Ellis Act. Nogle udlejere har udnyttet loven til at fortsætte med at smide lejere ud under pandemien.
For Hallett validerer undvigede fraflytningsforbud et skub i Oklahoma for at sikre, at lejere har adgang til advokater.
"Jeg tror, at alle disse smuthuller viser, hvorfor det er vigtigt at have ret til advokat ved boligretten, for mens en klog advokat vil udnytte smuthuller, vil en retshjælpsadvokat hjælpe med at lukke disse smuthuller," sagde Hallett.
BEVÆBNER LEJERE MED ADVOKATER
I boligdomstolene har de fleste lejere ikke advokater, men det har de fleste udlejere. Lejere uden en advokat er meget mere tilbøjelige til at tabe i retten.
Dette skaber en magtubalance, hvor udlejeres rådgivere kan føle sig modige til at skræmme eller skubbe lejere ud, sagde Goodman, boligservicedirektør for Neighborhood Legal Services i Los Angeles County.
"Der er enorme forskelle med hensyn til udfaldet af sager, når du har advokater, der repræsenterer nogen," sagde hun. "Processen er ikke klar og ren, ... og der er en masse sidekonsekvenser ved at få (en ulovlig tilbageholdelse) udsættelse i dit navn."
Dette problem kommer på banen, efterhånden som udsættelserne stiger under pandemien. Lejere uden advokat kan indgå ugunstige forlig, der bringer deres mulighed for at skifte til ny bolig i fare. Advokater har hjulpet klienter med at forhandle såkaldte "bløde landinger", såsom ekstra tid, penge til at dække flytteudgifter eller en aftale om ikke at indberette sager om udsættelse til baggrundsbureauer, sagde Brandon Lawrence, administrerende advokat for Right to Counsel-arbejdsgruppen for Legal Aid Foundation i Los Angeles.
Fraflytningsdomme og andre boligtvister kan forblive på lejernes baggrundsrapporter i årevis, selvom de vinder deres sager, hvilket potentielt kan påvirke deres mulighed for at sikre bolig i fremtiden.
"Vi vil ikke forlige noget ... hvis udlejeren ikke går med til at maskere sagen, som skjuler den for offentligheden," sagde Gregory E. Knoll, administrerende direktør og chefrådgiver for Legal Aid Society of San Diego, som driver en bolig. pilot, der garanterer rådgivning til kvalificerede lejere i fraflytningssager.
Forsegling af optegnelser forhindrer lejere i at blive optaget i et register, som udlejere kan få adgang til, når de undersøger potentielle lejere. Knoll beskriver registret som "det frygtede sorte hul" af boligstridigheder.
"Det er ligegyldigt udfaldet (af sagen)," sagde Knoll. "Hvis dit navn er der, får du ikke en lejlighed, medmindre du kender en udlejer."
For fire år siden blev New York City den første by til at oprette et ret-til-råd-program for dem, der står over for udsættelse. Siden da har et stigende antal byer, herunder Cleveland, Louisville, Kentucky og San Francisco vedtaget lignende love, der skal udjævne vilkårene mellem lejere og udlejere.
I marts vedtog byrådet i Seattle en bekendtgørelse, der garanterer advokater til sine lejere med den laveste indkomst. En måned senere blev Washington den første stat til at vedtage en lov om ret til råd. Lovgivere i Maryland overvejer også et lovforslag, der vil give lejere med lav indkomst adgang til advokater i fraflytningssager.
På steder, hvor retten til rådgivning ikke er lovfæstet, kan pilotprogrammer udfylde hullet. I 2015 lancerede Californien et program for at levere juridiske tjenester til lejere, der står over for udsættelse i syv amter.
Edmund Witter, ledende advokat ved King County Bar Association's Housing Justice Project, sagde, at Washingtons program vil være det første i dette land, der giver ret til advokat i et landområde.
"Udlejere slipper af sted med mord i landdistrikter," sagde Witter. "Sagerne er meget mere voldsomme, selvom de er færre."
Wall, lejeren i San Diego, har erfaring med at arbejde med leasing, så hun vidste, hvor hun skulle søge hjælp, da hun modtog sin fraflytningsvarsel. Hun kontaktede en byrådsrepræsentant, som henviste hende til den almennyttige samfundsorganisation ACCE Institute sammen med firmaet Legal Shield og Legal Aid Society of San Diego, som tildelte hende en advokat.
I februar hævdede Walls advokat i en retssag, at hendes udlejer havde undladt at lave el-, VVS- og andre væsentlige reparationer af enheden. Optegnelserne hævder også, at udsættelsen blev indgivet mod Wall som gengældelse for hendes forfaldne leje i forbindelse med pandemien, hendes anmodninger om reparationer og hendes klage til byen.
I begyndelsen af marts modtog Wall et brev om, at hendes udlejers administrationsselskab havde henlagt sagen. Hun følte en bølge af lettelse, selvom den var kortvarig.
"Hvad sker der efter covid, og hun vil slå mig ud?" hun sagde.
Hun drømmer om at spare nok op til at starte en nonprofitorganisation til at tjene traumeofre og købe sit eget hjem.
"Det er dit hus, dine vægge," sagde hun. "Du behøver ikke at bekymre dig om, at nogen siger: 'Kom for helvede ud af min ejendom. … jeg vil ikke længere leje ud til dig.'”