من كليفلاند بيزنس من كرين: لا يحتاج أصحاب العقارات في كليفلاند الذين يسعون إلى الإخلاء إلى إثبات أن ممتلكاتهم آمنة من الرصاص ، وقواعد محكمة الاستئناف

By ميشيل جربو

فازت صناعة الشقق بمعركة قانونية كبيرة هذا الشهر، عندما أبطلت محكمة الاستئناف حكم محكمة الإسكان في كليفلاند الذي يلزم أصحاب العقارات الذين يسعون إلى عمليات الإخلاء بالامتثال لتفويض شهادة المدينة الآمنة على الرصاص.

أعضاء تحالف Lead Safe Cleveland، وهي مجموعة واسعة النطاق تركز على الحد من التسمم بالرصاص في مرحلة الطفولة، نظروا إلى القاعدة باعتبارها أداة رئيسية لإجبار أصحاب العقارات على تنظيف المنازل المستأجرة. لكن أصحاب العقارات وجمعية الشقق في شمال أوهايو، اعتبروا المرسوم بمثابة تجاوز قضائي.

وفي 11 أغسطس/آب، وافقت لجنة مكونة من ثلاثة قضاة في كليفلاند.

وكتب القضاة نقلاً عن قانون الولاية: "لا توجد سلطة في القانون لمنع الإخلاء". "إذا كان العقار ينتهك (قانون كليفلاند الآمن على الرصاص) أو أي قانون آخر للصحة والسلامة، فإن العلاج هو حظر إعادة تأجير العقار حتى يتم تصحيح الظروف. ويمنع منع الإخلاء تصحيح الظروف غير الآمنة. ".

وقال قادة التحالف إنهم يراجعون القرار ويناقشون كيفية الرد.

وفي الوقت نفسه، ولأسباب مماثلة، تتوقع جمعية الشقق الاحتجاج على حكم محكمة الإسكان لعام 2017 الذي يلزم أصحاب العقارات الذين يسعون إلى عمليات الإخلاء بإدراج عقاراتهم في سجل الإيجارات في المدينة.

وقال رالف ماكجريفي، نائب الرئيس التنفيذي للمجموعة التجارية والرئيس التنفيذي للعمليات: "لم ننته بعد. أعدكم بذلك". "لم ننتهِ."

أصدر مجلس مدينة كليفلاند قانونًا آمنًا للرصاص في عام 2019، والذي يتطلب أن تكون الإيجارات السكنية المبنية قبل عام 1978 معتمدة على أنها آمنة - ليست خالية من الرصاص، ولكنها خالية من المخاطر - قبل 1 مارس 2023. وبدأ المسؤولون في طرح البرنامج العام الماضي، وفرض المواعيد النهائية للحصول على الشهادة عن طريق الرمز البريدي على أساس ربع سنوي. وحتى الآن، فإن الامتثال منخفض، حيث يبلغ أقل من 20% من الوحدات على مستوى المدينة.

في أوائل عام 2021، جعل قاضي محكمة الإسكان في كليفلاند، دبليو منى سكوت، الامتثال شرطًا أساسيًا لعمليات الإخلاء. تتطلب قاعدتها من الملاك توثيق ما إذا كانت الوحدة آمنة من الرصاص، أو تعمل من أجل الحصول على شهادة أو معفاة.

وبعد الاستماع إلى أصحاب العقارات والمحامين المحبطين، قامت جمعية الشقق بتعيين شركة محاماة Dworken & Bernstein للطعن في القاعدة. كانت قضيتهم الاختبارية عبارة عن دعوى إخلاء رفعها مالك شاكر هاوس، وهو مبنى سكني يقع على الجانب الشرقي من المدينة.

لم يدفع المستأجر الإيجار منذ عدة أشهر. لم يقدم المالك، وهو شركة تابعة لشركة Capital Properties Management Ltd. ومقرها كليفلاند، أوراق اعتماد آمنة من الرصاص - وجادل منذ البداية بأن حكم محكمة الإسكان غير قابل للتنفيذ.

القضية، المرفوعة في أغسطس 2021، تم تمريرها عبر نظام المحكمة قبل وصولها إلى محكمة الاستئناف بالمقاطعة الثامنة. وفي الوقت نفسه، بقي المستأجر في مكانه، وظل هادئًا أثناء النزاع القانوني. وأكد محامي المالك أنه لم يدفع الإيجار منذ أكثر من عام.

وقال جرانت كيتنغ، الشريك في مكتب Dworken & Bernstein's Cleveland: "هذا القرار يبعث برسالة إلى هذه المحكمة والمحاكم الأخرى". "إنهم بحاجة إلى اتباع القوانين. لا يمكنهم إعادة كتابتها."

ومن خلال متحدث باسمه، رفض سكوت التعليق، مستشهداً بقواعد السلوك القضائي.

ولا يمكن لمحكمة الإسكان استئناف القرار. الشخص الوحيد الذي يتمتع بحقوق الاستئناف هو المستأجر، الذي لم يحاول أبدًا الدفاع عن نفسه.

أحد عشر طرفًا معنيًا، بما في ذلك جمعية المساعدة القانونية في كليفلانددافعت مؤسسة جورج جوند ومركز شوبرت لدراسات الطفل في جامعة كيس ويسترن ريزيرف عن هذه القاعدة في مذكرة صديق قدمت إلى محكمة الاستئناف. لكن لم يكن لهم مكانة في هذه القضية.

وقالت أبيجيل ستودت، المحامية الإدارية في جمعية المساعدة القانونية، إن هؤلاء المدافعين شعروا بالفزع من الحكم. لكنها أشارت إلى أن المدينة لديها سبل أخرى لتطبيق قانون الإسكان الآمن على الرصاص، من خلال إرسال إشعارات التنفيذ إلى أصحاب العقارات غير المستجيبين وتقديم شكاوى جنائية في محكمة الإسكان.

ويستعد التحالف للكشف عن حوافز أوسع لأصحاب العقارات الذين يلتزمون بها.

قال ستودت: "كل هذه الأجزاء المختلفة من مجتمعنا كانت تتقدم بالكرة". "وبالرغم من أننا نشعر بخيبة الأمل إزاء نتيجة هذه القضية، إلا أن هذا لا يعني أن هذه هي الطريقة الوحيدة التي سنحقق بها أهدافنا".

وقالت سالي مارتن، مديرة البناء والإسكان بالمدينة، إن حكم محكمة الإسكان ساعد في الامتثال، على الرغم من صعوبة قياس التأثير. وقال مارتن إن موظفيها يرسلون إشعارات إلى أصحاب العقارات وقد رفعوا مؤخرًا مجموعة أولية من الدعاوى القضائية المتعلقة بالرصاص ضد أصحاب العقارات المخطئين.

تظهر السجلات العامة أن مالك شاكر هاوس حصل على شهادة آمنة من الرصاص لهذا العقار في سبتمبر - بعد رفع قضية الإخلاء. بشكل عام، يلتزم أصحاب ومشغلي الشقق الرئيسيين الذين لديهم عقارات تم صيانتها وتجديدها بشكل جيد بالقانون.

أما أصحاب العقارات، الذين يسيطرون على ما يقدر بنحو 60% من الوحدات السكنية المؤجرة في المدينة، والتي يبلغ عددها نحو 100,000 ألف وحدة، فمن الصعب للغاية الوصول إليهم. ويشير معدل الفشل المنخفض في التقارير المقدمة إلى المدينة إلى أن القائمين على الاختبار في القطاع الخاص لا يرون العقارات الأسوأ حالاً حتى الآن.

وبدءًا من الخريف، يخطط التحالف لزيادة حجم التمويل - وهو مزيج من القروض والمنح - التي يمكن لأصحاب العقارات الاستفادة منها لمعالجة مخاطر الرصاص. وسيكون الملاك قادرين على استخدام هذه الأموال لمجموعة واسعة من المشاريع، مثل استبدال النوافذ.

كما سيعمل التحالف على توفير المنح لجميع أصحاب العقارات، بغض النظر عن الدخل.

وقالت إميلي لوندجارد، مديرة البرامج الأولى في Enterprise Community Partners، وهي مجموعة غير ربحية جزء من برنامج "إنتربرايز كوميونيتي بارتنرز"، إن المتقدمين من ذوي الدخل المرتفع سيحصلون على حزمة مختلطة من القروض والمنح، في حين سيكون أصحاب الدخل المنخفض مؤهلين للحصول على منحة تصل إلى 12,000 ألف دولار. من التحالف بين القطاعين العام والخاص.

وبالاعتماد على التزامات تمويل بقيمة 115 مليون دولار، سيقوم الشركاء أيضًا بتعزيز مدفوعات الحوافز لأصحاب العقارات الذين يحصلون على الشهادات.

وقال لوندجارد: "سنحاول أن نجعل الأمر بسيطًا قدر الإمكان لجميع أصحاب العقارات".

ويهدف التحالف إلى إنفاق الأموال، بما في ذلك تعهدات من كليفلاند كلينيك والمدينة، بحلول عام 2028. لكن حتى الآن، كان أصحاب العقارات بطيئين في طلب التمويل. وقال المناصرون إنه بدون عصا حكم محكمة الإسكان، فإن توسيع الحوافز والمساعدات يصبح أكثر أهمية.

واقترح كيتنغ أن الطريقة الأفضل لزيادة الامتثال هي السماح بعمليات الإخلاء، ومنع إعادة تأجير الوحدات، ومساعدة الملاك في الحصول على التمويل لمعالجة مخاطر الرصاص. لا يمكن إجراء بعض الإصلاحات بأمان مع وجود المستأجرين في مكانهم. واستخدم بعض المستأجرين حكم محكمة الإسكان لتجنب دفع الإيجار، مع منع القائمين على الاختبار من الوصول إلى وحداتهم.

وقال ماكجريفي إن حكم محكمة الاستئناف لن يؤثر على العديد من أعضاء جمعية الشقق. تمثل المجموعة الملاك المحترفين الذين يلتزمون، بشكل عام، بقانون السلامة من الرصاص.

لكن ماكجريفي يعتقد أنه من المهم اتخاذ موقف نيابة عن صناعة العقارات الأوسع.

وقال: "هذه القضية، بالنسبة لي، تتعلق بخروج شخص ما عن دوره القضائي". "من الذي أثر عليه؟ لقد أثر على صغار الملاك. لقد سمعت من الكثير منهم. هؤلاء ليسوا جمهوري. ولكننا نهتم بأن المحاكم في كل مكان تتبع القانون."

يمكن العثور على القصة الأصلية في Crain's Cleveland Business: لا يحتاج أصحاب العقارات في كليفلاند الذين يسعون إلى عمليات الإخلاء إلى إثبات أن ممتلكاتهم آمنة من الرصاص، وفقًا لقواعد محكمة الاستئناف